Leie fellesareal i borettslag

Tldr; Borettslaget ønsker 5500 i månedsleie for fuktig bod på 22kvm.

Jeg har siden 2011 disponert ca 22kvm areal i et tilfluktsrom på 90kvm t i borettslaget jeg bor i.

Tilfluktsrommet var i en forferdelig stand da vi flyttet inn, vann på gulvet, råttent vinylgulv med mugg, delvis nedfalne koreapanel på veggene. Rommet var i en slik stand at man ikke kunne oppholde seg i det stram lukt samt fukt. Flere i oppgangen hadde ikke engang åpnet døren for å se hva som var der inne så rommet var ikke i bruk.

Jeg fikk tillatelse til styret og generalforsamling til å sette opp en vegg og lage meg en sykkelbod, og samtidig pusse opp hele tilfluktsrommet slik at resten kunne brukes av alle i oppgangen. Jeg laget snekker/male-krok, satte opp mekkestativ for sykkel, satt inn bordtennisbord som fremdeles brukes, satt dusj i det ene toalettet til bruk ved oppussing av bad, og har sørget for å moppe opp vann, kjøre avfukter, og generelt passe på at det ser bra ut. Jeg rev av vinylgulvet og fikk hjelp av en fra forumet her til å slipe betonggulvet og legge epoxygulv, betalte 25000 for det siste. Avtalen var at siden tilstanden til rommet var så elendig, ville passende kompensasjon for å bruke arealet mitt være at jeg fungerer som vaktmester i tilfluktsrommet. Og det har jeg gjort.

Det er kun vår oppgang på 10 boenheter som har tilgang til kjelleren med tilfluktsrom. Det er 40 boenheter til i borettslaget, i andre bygg, som ikke har nøkket til vår oppgang. Man kommer kun inn i sin egen oppgang.

Nå har noen i resten av borettslaget, inkl styreleder, ytret ønske om å få tilgang til å bruke tilflutksrommet til de aktivitieten jeg har satt det i stand til, og kanskje mer. Men det møter motstand fra vår oppgang, for da får alle de andre tilgang til vår oppgang, med tilsvarende reduksjon i vår opplevde sikkerhet. I generalforsamling nylig ble det stemt om styret skulle få tillatelse til å utrede muligheten for å gi alle adgang til vår oppgang. Det ble ikke foreslått at alle skulle få tilgang til alles oppganger, kun at alle de andre skulle få tilgang til vår. De andre oppgangen har også større fellesboder som kunne være fint å kunne lagre skrot i, men det ble det altså ikke åpnet for å undersøke. Dermed var avstemmingen rigget fra starten av, da alle de andre oppgangene skulle stemme over en fordel for dem, som kun ville gi en ulempe for oss. Ikke overraskende ble stemmene fra våre 10 boenheter ikke nok til å stå i mot de andre 40. Det er også argumentert for at tilfluktsrommet faktisk ikke er vårt fellesareal, men tilhører sivilforsvaret, og vi som bor her skal faktisk ikke bruke det men gå til StHanshaugen ved flyalarm. Rommet er for lokaladministrasjonen. Derfor er det heller ikke nødvendig for de andre boenhetene å ha tilgang.

Jeg tror det med å gi tilgang til alle har stagnert, muligens fordi det ville endre forsikringssituasjonen vår. (Jeg fikk bl.a. frastjålet bysyklene våre fra oppgangen vår for noen år siden, og jeg fikk erstatning som om de stod inne i leiligheten. Dette forstod jeg var fordi oppgangen var hadde begrenset tilgang.)

Nå fikk jeg nettopp en mail fra styret at det mest ryddige er at jeg betaler leie for å bruke arealet på 22kvm. Prisen er satt til 250 kroner/kvm/måned, dvs 5500 kroner i måneden, for et rom i en kjeller uten vinduer, med tidvis fuktinntrengning på gulvet, og som før jeg pusset det opp for egne penger ikke var interesssant for noen, i et borettslag jeg er deleier i. (Jeg skal innrømme at siden 2011 har det kommet inn nye folk i borettslaget som kanskje ikke ville stemt ja til at jeg fikk bruke arealet den gangen det først ble tatt opp, men ingen av dem bor i vår oppgang og ville uansett ikke fått brukt det.)

Jeg synes dette lukter misunnelse. Til sammenligning er gjennomsnittspris for en leilighet i Oslo er 255 kroner/kvm/måned.


Hva burde fornuftig pris ligge på?

Hva hadde du egentlig regnet med ?

Du har en (leie)kontrakt og forhold deg til den, hva sier den om oppsigelsestid og eventuell refusjon av de utgifter du har hatt ?
Slik det fremstår så har du på eget initiativ pusset opp fellesområdene slik at beboerene i din oppgang kan bruke rommet, vanlig praksis er at alle i BL har tilgang til fellesområder

Ingen kontrakt, bare skriftlig avtale om å kunne bruke arealet vederlagsfritt mot gjenytelser. Ingen sluttdato. Utgifter har jeg tatt på egen kappe. Nå har det gått 12 år, så sånn sett kanskje greit at det skal betales leie heretter, men jeg synes leia er urimelig høy.

Leien kan ikke overstige markedspris.

I boligselskap, borettslag, sameier så er det lovmessig minoritetsbeskyttelse hvilket betyr at en majoritet ikke kan gjøre hva de vil mot en minoritet om det ikke er i tråd med vedtekter og rimelighet.

Markedspris bør tilsvare markedspris ekskludert inventaret. Alternativt kan borettslaget overta inventaret mot ett vederlag og du betale leie basert på nåværende verdi.

crappers folk altså.

selg og flytt. de fortjener ikke å ha deg og IIngridh som naboer.

Snakk om å rotte seg sammen. For en gjeng.

Nu vel, enig med YODA, dette er sparket bak du trenger for å flytte. Det nabolaget der har gått ut på dato.

Det er ikke slik utformet at man kan sette opp en vegg og en dør til for å hindre andre adgang til deres leiligheter antar jeg?

Som tidligere styrepamp i et stort borettslag, må jeg jo si at det er high risk å gi goder som kun vil være tilgjengelig for enkelte, det er å be om at noen blir snurte, uansett hvor fair det er at du har gjort masse jobb på dugnad og får bruke det.

Men et rimelig heftig prisnivå de hadde lagt seg på da.

Det går ikke å gi andre tilgang til rommet uten å også gi tilgang til resten av oppgangen.

Mange borettslag leier ut ekstra boder for 150-250 i måneden. Der har vi markedspris.

Jeg har også en skriftlig avtale om at jeg kan bruke rommet så lenge jeg setter det i stand slik at andre kan bruke det til snekring etc, og den delen av avtalen har jeg holdt. Ingen betingelser for tidsperiode i den avtalen. Jeg har også en muntlig avtale om at rommet var i så dårlig befatning at de ikke kunne ta noe leie, men så lenge jeg fungerte litt som oppsynsmann der var det leie nok.

Snakker med USBL i morgen.

Prisen du har fått er jo på nivå med kommersielle, høyt prisede lagerboder.

Sørg for å bli leder i styret, og sørg for å ordne egne goder i den forbindelse :-)

Leieprisen er helt hinsides.

Walk away, og sørg for å ta med deg det av personlige investeringer du kan fysisk demontere.

Haha, den leieprisen står ikke noen standard prøve for "normale kommersielle markedsbetingelser" så den kan du takke høflig nei til.

Minoritetsbeskyttelse samt endret vilkår mtp forsikring og kontroll på nøkler/atkomst bør kunne brukes som pressmiddel. Samt at dere selvfølgelig skal ha adgang til de øvrige arealene i de andre oppgangene...

Du kan jo nesten bli nabo med Dan i stedet. Bratte og fine stier rett bak huset. Sol til kl 23+
https://www.finn.no/realestate/homes/ad.html?finnkode=304752109

Saksbehandler hos USBL var først ganske sikker på at styret må ha ment 5500 i året og ikke måneden. Kopi av epost avklarte at det var i måneden

En annen morsom detalj er at borettslaget leier ut ca 200kvm fine næringslokaler til 1/3 av kvmpris som det de krever av meg.

Husker jeg satt i et styre der vi vurderte å la beboere overta boder i trappegangen. Burde hatt denne tråden da jeg skulle forklare de andre hvorfor vi absolutt måtte lage kontrakter som var tidsbegrenset. Selvfølgelig kjipt for de som vender seg til det, men å leie ut fellesareal på "evig tid" kan man bare ikke gjøre.

Så første fy! går til det styret som leide ut til deg i første omgang.

Forstår jeg det riktig var leieprisen i utgangspuntket at du la penger i å pusse opp, ikke at du betalte for å leie det?

Sett at man gjorde det motsatt: Borettslaget pusset opp og tok alle kostnadene. Så leide de ut i 12 år. Med prisforslaget de har gitt nå, ville det vært over 600000 kroner i leieinntekter. Ganske langt over det du har lagt ned for å leie samme periode?

Du skriver at du betalte 25000 for gulvet. I tillegg lagt ned mye arbeid og en del penger, la oss si 120000 totalt? Altså 10000 i året. Det høres billig ut for å leie det rommet, ferdig oppusset, gjør det ikke?

Tilfluktsrommet stod der og råtnet og ingen hadde brukt det til noe på 20 år. Borettslaget hadde mulighet til å gjøre noe med det i alle disse årene, men det var ingen interesse. Først da jeg hadde gjort det fint, ble det tatt i bruk av de andre i oppgangen, som var glade for det jeg hadde gjort. I år ble nytt styre plutselig veldig interessert i at ikke bare vår oppgang skulle få bruke det, men alle. I samme periode som jeg har brukt boden har styret (ikke nødvendigvis samme styremedlemmer) omdisponert masse andre fellesarealer fordi beboerne ikke så noen verdi i dem, de ble gjort om til leiligheter og tekniske rom. Men tilfluktsrommet kan man ikke omdisponere, og er nå det eneste større rommet som gjenstår. Alt dette er forsåvidt vann under broen nå, men for meg som har vært med hele veien føles det ut som et overtramp.

Markedspris for en bod i et borettslag er 150-250 pr måned, og sikkert noe mer siden den jeg disponerer er ganske stor. Men dette er fremdeles en bod hvor det kommer inn vann på gulvet, slik at ingenting av tre, stål eller papp kan stå rett på gulvet. 5500 i måneden henger ikke på greip, som flere over også har kommentert. At jeg må betale like mye for et kommersielt lager har ingenting å gjøre med markedsverdien av boden hos oss. Tilfluktsrommet får heller ikke noe større bruksverdi for de andre om jeg river veggen og flytter ut, snarere tvert i mot.

Betingelsene for å få lage boden var at jeg pusset opp og ordnet slik at andre også fikk glede av fellesarealet. Videre "leie" er at jeg er der ofte og passer på, rydder og ordner, og ikke minst mopper opp vann når det regner mye. Om dette har like mye verdi som leieprisen er jo noe man kan diskutere.

At det er en avtale uten ende skjønner jeg at er problematisk. Nå er det også snakk om et tilfluktsrom hvor alt som settes opp må kunne fjernes ila 72 timer. Det begrenser dermed hva som er mulig å gjøre i arealet. Veggen min er 100% skrudd opp, og kan ganske kjapt skrus ned igjen.

En fornuftig leiepris kunne jeg gladelig vært med og diskutert, men ikke 66000 i året for en fuktig bod med oppsynsansvar. Ekstra koko blir prisen når vi samtidig leier ut flotte næringslokaler til 1/3 av kvadratmeterprisen. For bare litt mer kunne jeg fått 100kvm næringslokale...

Det høres ut som du har svarene selv :-)

det er det man kaller demokrati;
snakk med alle i oppgangen din og få dem til å stemme på deg ved neste valg

ett godt alternativ er å flytte til eget hus langt ute på bondelandet uten sure naboer

Det er litt spillteori inne i bilde; hva skjer om du ikke fortsetter leieavtalen og vedlikeholdet av rommet? Vil det forfalle igjen? Vil noen bruke det da?

Utfordringen er vel hva det er verdt for deg å beholde en lett tilgjengelig bod, kontra å leie lignende et annet sted.

PS: Er det snakk om et gammelt tilfluktsrom/kjeller, med dårlig ventilasjon, ville jeg undersøkt radonnivået og luftkvalitet/mugg/sopp. Det kan fort være høye verdier, slik at det ikke er anbefalt/lov som oppholdsrom mtp. at borettslaget vil gi andre tilgang til rommet. Grenseverdiene for oppholdsrom er vel radonverdier under 100Bq/m3 (maks 200Bq/m3 etter tiltak). Kan være en alternativ vinkling. At det kommer vann inn i kjelleren er generelt ikke et veldig godt tegn.

Burde få inn i en evt leieavtale at utleier har vedlikeholdsansvar. Slik at de står ansvarlig for å tørkevann mv.

Ole - har sendt deg DM.

Da er vel meldingen klar; de ønsker ikke å ha noen form for leietakere der. Men de er åpenbart veldig interessert i å få tilgang til ferdig oppussa rom.

Tenkte litt på dette også, men det forutsetter at TS har et alternativ, om enn et som bare kan brukes 6-12 måneder, for å holde ut mens fukten stiger inn og muggen får tid til å etablere seg.
Om 'de' vet at du ikke har et annet sted å ha tingene hjelper det lite å spille hardt.

USBL har ingen råderett over hva et styre velger å ta i leiepris, men de er enige i at prisen virker urimelig. Leieboligforeningen, derimot, sier at leie av bod dekkes av leieboerloven, og der er man forhindret fra å øke prisen mer enn med KPI. Det gjelder også om avtalen kun er muntlig. De kunne evt ta saken for meg mot at jeg blir medlem (og sikkert betale noe for advokat). Venter også på svar fra advokat tilknyttet fagforeningen.

Etter å ha konferert med advokat både hos Leieboerforeningen og Aurlien Vordahl & co, er det helt klart at styret ikke har juridisk grunnlag for å si opp den gjeldende avtalen fra 2010.

Noe mer enn det trenger jeg strengt tatt ikke svare styret med.

Kult at det løser seg!

Veldig nysgjerrig på hvordan advokatene konkluderer med at avtalen er uoppsigelig. Gjelder det motsatt vei også? Kan egentlig ikke se for meg at det ikke vil være en fall-back til «alminnelige vilkår» eller noe slikt.

Hvis du mener husleieloven gjelder den ved leie av bolig.

Og ved leie av næringslokaler.

Der gikk det litt fort fra min side, ja. Men innad i loven skilles det mellom leie av bolig og leie av andre lokaler.

Selv ved leie av bolig vil det da være rom etter husleieloven å justere til "gjengs leie"?

Og dette er paragrafen om oppsigelse av tidsubestemte forhold:

§ 9-5.Utleierens oppsigelse av tidsubestemt leieavtale
Er ikke annet avtalt eller annet følger av loven her, kan tidsubestemt leieavtale sies opp av utleieren.

En tidsubestemt leieavtale om bolig kan bare sies opp av utleieren dersom:

a. husrommet skal brukes som bolig av utleieren selv eller noen som hører til husstanden,
b. riving eller ombygging av eiendommen gjør at husrommet må fravikes,
c. leieren har misligholdt leieavtalen, eller
d. det foreligger en annen saklig grunn til å si opp leieavtalen.
Tidsubestemt leieavtale om enkelt beboelsesrom der leieren etter leieavtalen har adgang til en annens bolig, kan sies opp av utleieren uten hinder av bestemmelsene i annet ledd.

Det er bare første linje som er generisk, resten ser ut til å dekke utleie av bolig.

Så igjen: Hvordan er det mulig at utleier i dette tilfellet ikke kan si opp avtalen?

I følge Leieboerforeingens advokat vil bod være dekket leie "leie av lokaler", og selv med justering til gjengs leie må man forholde seg til faktisk markedsverdi og ikke bare ta det man har lyst til. Den andre advokaten forholdt seg til den skriftlige avtalen vi har, og at den er gjeldene. Mindertallsvernet mitt vil gjøre det veldig vanskelig å omgjøre avtalen, selv i generalforsamling. Iom at styret er åpen for at boden kan stå bare jeg betaler nok, viser jo at boden i seg selv ikke er et hinder for andre ting som de ønsker å gjøre.

Du får sette lokalene tilbake til den standen de var før, se om de ønsker å leie dem ut da.