Hyttekjøp - råte, sopp og skadedyr

Vi er på jakt etter hytte i nærheten av Oslo, og har funnet et idyllisk prospekt i akseptabel prisklasse ved Øyangen. https://www.finn.no/realestate/leisuresale/ad.html?finnkode=98745168

Takstmannens rapport finnes her, for spesielt interesserte.

I prospektet er det dog opplyst om diverse feil som bør utbedres, men jeg har ikke kompetanse til å vurdere alvorlighetsgraden av disse. Jeg har heller ikke kompetanse til å utbedre større feil og mangler selv, men må leie fagfolk - og jeg har ingen i bekjenskapskretsen som kan ta dette som vennetjenester eller lignende. Hytten ligger såpass til at alt av nødvendig utstyr og deler må fraktes med båt, evt. scooter om vinteren.

Spørsmålet mitt er om dette er småting som er lette å utbedre, og som går kjapt, eller om jeg må ha håndverkere ut og inn av hyttedrømmen det neste året. Nytt gulv kan jeg legge selv, men bytte de nederste laftene mot bakken kan jeg ikke.

PS: Hytten ligger nå ute for andre gang, og det har aldri blitt gitt bud på den.

Altså: Dette er de feilene takstmann har utbedret:

GRUNNMUR:
På opprinnelig del er det støpt ringmur m/mye sparestein. Det er noe fjell i dagen i krypkjeller og ved befaringen var det rått miljø i kjeller og en grop hvor det stod vann. Krypkjeller bør inspiseres.

DRENERING
Antar ingen form for drenering. Mot vest er terrenget fallende mot hytta.

FRITTBÆRENDE DEKKER
Mot krypkjeller på opprinnelig del er det stubbloft. Deler av bjelker er skadet og det er merker etter skadedyr, men usikkert hvilken type. Det er også råte og sopp i stubbloft. Etasjeskille på tilbygd del er nytt i 2011.

YTTERVEGGER
På opprinnelig del er det noe råte i de nederste stokkene enkelte steder er det flyvehull. Usikkert når disse er fra.

OVERFLATE INNVENDIGE GULV
I stue er det skade i gulv fra skadedyr, usikkert hvilken type, men det er noe synlige flyvehull.

Spørsmålet er hvor mye pågangsmot du har.

Mye av utbedringene krever mer innsats enn det krever kunnskap.

Ja krever jo selvsagt litt fiks, men virket jo ikke verre en det man må regne med på en så gammel hytte. Men ville selvsagt sett litt ekstra nøye på råteskadene. Mulig mer lufting i kjeller kan løse endel så det ikke blir verre iallefall.

Ring takstmannen (kvinnen) og spør

La fagfolk gjøre vurderingen, det kan fort balle på seg raskt om graden av alvorlighet er større enn man antok. Således bør du nok også være påpasselig med tilbud og fastpris dersom du ber om en jobb på dette. Det kan være en god investering å betale for å ha med seg en fagmann på visning på denne - evnt. be om privat visning der du har med deg noen som har kompetanse. Nedsiden er større enn prisen for dette.

Personlig hadde jeg ikke turt uansett.


Edit - ser nå av taksten at fratrekket er nesten 600k, og da tenker jeg raskt slik at dette ikke er helt ubetydelig antall timer som trengs, da kun basert på en takstmanns vurdering.

På en annen side så får han faktisk fratrekk.

Jeg er mer overrasket over takst på 30 år gamle velholdte hytter som knapt er med fratrekk for noe som helst selv om mye er på slutten av forventet levetid.

Basert på det du har klippet fra taksten, hold deg unna. Fukt i kjelleren og skadedyr i bjelkelaget fører med seg masse arbeid. Antar du heller ønsker å bruke tiden på å sykle.
Får vondt inni meg når jeg leser om sparesteinsmurer hvor det knapt er benyttet sement i blandingen.

Samtidig, om dette er et sted du vil ha hytte, og det er lite annet i markedet, så kan du jo(etter en grundig befaring med innleid ekspert)legge inn et skambud for å se hvordan dette går?
På den annen side, pengene får fort bein å gå på her, og sykkelbudsjettet blir kraftig barbert

Hadde du kjøpt tomta om hytta ikke var der? Beliggenhet er verre å endre enn bygningsstandard, vil jeg si.

Bjørn

Det er nå engang sånn at bygninger beliggende i naturen naturlig nok vil bære preg av det. Det finnes innsekter, dyr, fukt, sopp osv. Så man kan knapt forvente at en eldre hytte er 100% plettfri. Jeg er ingen fagmann, men synes av bildene at hytta ser godt over snittet velholdt ut. Stor tomt og det mange vil synes er veldig god beliggenhet. Så jeg ville alliert meg med en litt fagkyndig og gått et steg videre dersom man liker hytta. Tilgangen på fagfolk er forøvrig ganske så god om dagen (egen erfaring) og du kan få god pris på nødvendige utbedringer. Her kan sikkert noen bo på hytta noen dager mens jobben gjøres. I den grad det er noen hast.

Utbedret eller påpekt?

Jeg har siden 1992 vært med på rullende oppussing av eldre gårdsbruk og kan rapportere at det er ganske så arbeidskrevende og krever en del disponible tommeltotter. I tillegg er det ganske lite kompetanse på gamle hus blant snekkere nå til dags. det er spesialkompetanse :-D

Det er også ganske så grisete om man skal spa seg ned i jordkjellere og drenere seg rundt dette og hint.

Enig med en del andre.

Tatt alderen i betraktning ser hytta bra ut synes jeg.
Hvor alvorlig skadene er er selvfølgelig ikke mulig å bedømme uten å ha sett dem. Spørsmålet er evt. hva som befinner seg på innsiden av hytta mellom tømmer og panel (få sjekket av en som kan laft),

Liker dere beliggenheten og er det innenfor budsjett (inkl. utbedringer): ta en seriøs vurdering.
Få laget/lag en plan over hva som må gjøres straks og hva som kan vente (årsak/følge). Selv om du ikke ønsker/kommer/kan gjøre så mye selv se på hva som kan gjøres selv eller ved dugnad (tilby overnatting og guidet sykkeltur f.eks.). Ærlig talt det er alt furu/gran på innsiden jeg er mest bekymret for..........

Ville hatt med en tømrer for å ta en nærmere kikk. Det takstkvinnen påpeker kan være alt fra småplukk som man greit kan leve med til mer seriøse ting som krever utbedringer.

Hvis du ikke kan ta med tømrer og har bestemt deg for å kjøpe, ville jeg tatt høyde for enda mer enn takstkvinnens fratrekk. 1 mill. kroner rekker dessverre ikke veldig langt i dag, og hytta er jo forholdsvis utilgjengelig som også fordyrer.

Snakk med takstmann, og ta med deg taksten til en entreprenør som kanskje kan fortelle deg litt om hva kostnaden blir og om det er verdt det. Hvis hytta ligger vanskelig til kan kostnaden ved å bruke fagfolk bli hinsides.

Takk til forumet for all hjelp.

Jeg har bestemt å slå dette fra meg. Jeg er klar for å småflikke litt på forefallende hyttearbeid når jeg er der, men ikke å begynne med en monsterjobb. Jeg er tross alt journalist med middelklasselønn, og har ikke råd til hva dette sannsynligvis krever - prisen er allerede i øvre sjikte.

Jeg er ingen fagmann i det hele tatt, men tenker at slike takster kan skremme veldig mange kjøpere og at faktisk kunnskap om hva som må/bør gjøres kan danne grunnlaget for et godt kjøp. Jeg støtter vel sånn sett anbefalingen om å få med seg en fagperson til å vurdere det som er påpekt i takstrapporten.

Jeg syns det også er et poeng å tenke etter hva man krever av en slik hytte; tåler man mus som man holder noenlunde unna med feller/gift, eller vil man ha det totalt musefritt. Tåler man knirk og trekk fra gulvet, tåler man at alt ikke er rett etc.

Søren og. Og så vi på forumet som begynte å se frem til byggetråd, verktøytråd og alt som følger med

Ikke minst ha i tankene at man snakker om en beskjeden grunnflate og hyttestandard her. Man får gjort mye for noen hundre tusener på 50 kvm hytte...Beliggenhet ville jeg ha vektlagt betydelig i dette tilfellet.

Jeg må innrømme at jeg ikke opphører å forbauses over hvor mye nordmenn er villige til å betale for en hytte. Her var altså prisen 1 750 000 for 47 kvm, "3 soverom" (ett soverom, en sovealkove og en hems), utedo og mulighet for bad og innedo.

Selvfølgelig er jeg klar over at ikke alle ønsker seg "hus i syden", men likevel, når man sammenligner med hva vi fikk for €152 500 så er det klart at det norske hyttemarkedet fortsatt koker:

85 kvm på tre etasjer pluss 18 kvm takterasse i et hus fra 1700-tallet, oppusset 11 år før vi kjøpte det. Vi har to gode soverom (med plass til 2+4 personer), et arbeidsrom/sykkelbod, peisestue, spisestue, stue, kjøkken og ikke minst et moderne bad med ekte do. Alt sammen i en liten italiensk middelalderby et steinkast fra Nice flyplass, med 10 km til Middelhavet og 10 km til fjelltopper på over 2000 moh. Og selvfølgelig et fantastisk sykkelterreng.

Siden vi kjøpte huset i 2010 har vi lagt et par tusen euro på småfiksing og €20 000 på å pusse opp hele fasaden. Så med dagens kurs ender vi ganske nære prisen på hytta Alpers har sett på.

Just sayin'.

Dan: Hvor ofte reiser dere på helgetur fre-søn og hva koster normalt flybillettene?

CO2 avtrykket blir slettes ikke bra med helgeturer til utlandet.

For egen del kjennes det langt bedre å kjøre elbil 4 mil til hytta nesten hver helg sammenlignet med 2 charterturer i året med familien til Mallorca. Kostnaden er jo ca det samme hvis man kun tenker på rentene.

Det gjør vi selvfølgelig aldri. Helgeturer tar vi nærmere heimen. Flybillettene koster vanligvis 1000-1500,- tur og retur.


Helt riktig. Og vi drar vanligvis ned fire ganger i året, men vi er så heldige å kunne jobbe derfra, så vi kan være der i noen uker om gangen i tillegg til vanlig ferie. Bruker dermed huset 2-3 måneder i året.

Men uansett så var ikke mitt innlegg ment som "teitinger som kjøper hytte i Norge, dere burde kjøpe i utlandet isteden". Alle har sine egne ønsker og behov og for veldig mange så er det å få lov til å stå i kø på E16 eller rv7... Sorry, det var ikke det jeg skulle si. Mitt poeng var bare å riste litt på hodet over norske hyttepriser. Det var den hoderistingen som gjorde at vi endte opp i Italia etter først å ha pønsket på norsk fjellhytte og vi har ikke angret et sekund. Men som sagt, alle har vi forskjellige ønsker og behov.

Jamen atte, jeg vil ikke ha hus i et annet land..

Jeg for min del synes ikke dette er dyrt i det hele tatt. Det ligger i et område som det ikke blir videre utbygging i, det følger med brygge, båt og en hel del idyll jeg ikke kan få nok av. Jeg kan sykle dit på tirsdag med kjæresten og drikke vin, og sykle til jobb onsdag morgen.

Vi betaler jo for det vi vil ha. Jeg hater flyplasser, og får kolikk av tanken på papirarbeidet av å eie noe i et annet land. Det er dette jeg vil ha, og da får jeg betale hva det koster. Akkurat denne prisen kunne jeg fint betalt gitt problemfritt hyttehold (i relevant forstand).

Nå ble jeg ikke videre fornærmet altså, og antar dere har det flott i Italia!

Bra, siden det på ingen måte var meningen. Og jeg skjønner veldig godt ønsket om hytte. Vi var på telttur i helgen som var og sto og så på en helt fantastisk hytte i det fjerne (gammel, ved et lite vann, halvveis oppe på fjellet og med utrolig utsikt. Ikke vanskelig å skjønne at noe slikt kan være idealet. Mitt innlegg var bare ment som en påminnelse om at det finnes alternativer (og papirarbeidet er ikke noe å bekymre seg for).

Virker på meg som du egentlig bør kjøpe den hytta. Den idyllen du beskriver er verdt pengene, selv om hytta ikke er ship shape. Og det er vel ikke slik at du ramler ned i jordkjelleren dersom du tramper takta litt vel hardt en tirsdagskveld etter ei flaske vin (som pussig nok stammer fra nabolandsbyen til der Dan har "hytte")?

Så hva MÅ gjøres? Jeg har tilbragt utallige ferier i huset morfaren min vokste opp i, og det er skjevt, skakt, har mus i veggene, fukt i kjelleren og ville garantert fått en laber vurdering av takstmann. Men det er jo null problem å være der, og det er verdens koseligste hus!

Det koker vel ned til hva man ønsker og krever av fasiliteter og komfort. Jeg synes telt er kjempedigg, men selv en råten hytte kan by på mer komfort (særlig hvis det regner). Men så har man jo selvsagt hytter som er finere og mer komfortable enn huset man bor i, men som også koster deretter.

Hvis ingen andre vil ha den er det kanskje mulig å forhandle fram en god pris.

Et llite innspill i så henseende - dersom det er sopp der på noen måte, så er det et helseaspekt som bør tas på alvor uansett trivsel ellers.

Jeg skjønte hva du mente, Dan, men sammenlikningen bommer allikevel. Man betaler for beliggenhet som det er lite tilgjengelig av. Hva er prisen for en leilighet tilsvarende din på stranda du har 10 km å kjøre til? Det finnes uendelig mange leiligheter 10 km fra stranda i Italia, det er klart det er billig. En hytte på størrelse med "Alpers sin" på Nakkholmen eller Lindøya i Oslofjorden selges nå fort for over 4 millioner. Med utedo og fellesdusj.

Og "hytta til Alpers" ville jo kostet rundt kr 500 000 hadde den stått omtrent i alle andre skogsområder i Norge utenom Oslomarka.

Jeg ville ikke slått fra meg denne hytta så raskt, var jeg deg. Iallfall ikke hvis brygge og båt er et viktig aspekt.
En del av det som er bemerket av takstmann her, er det mange som har på hytta uten å være klar over det, så det er "litt standard" på litt lite brukte hytter som selges.
Støtter forslag om å ta med en fagmann til å sjekke ut omfanget litt. Å fikse på en slik hytte, trenger jo ikke bli på langtnær like perfekt som i en bolig, så da er det litt billigere håndtverkere å få tak i. Særlig en av typen som alltids kan tenke seg å bo der noen uker mens han holder på.

Vi skal nå uansett opp og se på hytten, mest for turens del. Vi er enige om at prisen er uaktuell, det finnes hytter uten vann i tilsvarende stand, som går for 1-1,2 mill. Vi har blitt enige om å prøve på et skambud på 1,2 mill. Det har aldri vært bud på hytten i løpet av det året den har ligget ute, så det kan jo tenkes at det går. Aberet er selvsagt om det er en familie som har god tid og ikke trenger pengene nå - det er hvertfall det megler har beskrevet som situasjonen (uten at jeg stoler på det meglere sier).