Styreleder i borettslaget vil ha heis til seg selv

Bor i et OBOS-borettslag i Oslo. Vi har 160 rekkehusenheter og 140 leiligheter i terasseblokker.

Jeg tror det er en litt typisk fordeling med mange barnefamilier i rekkehusene og eldre/enslige i blokkene.

Styreleder må være godt opp i 70-åra og begynner nok å bli dårlig til beins. Han har vært styreleder i 6 år nå (vanskelig å få andre til å stille). På generalforsamlingen i 2012 fremmet styret v/styreleder en forslag om at styret skulle utrede/forprosjektere muligheten for å bygge heis i blokkene (og finansiere dette ved å bygge på en etasje på blokkene og selge nye leiligheter). Et klart flertall på generalforsamlingen stemte i mot forslaget.

Nå prøver styreleder seg igjen. Gjennom andre i borettslaget har jeg funnet ut at han har startet en utredning for noen måneder siden og jobber aktivt for å overtale beboere i blokkene. Jeg hørte ryktene, og trodde at dette kom til å komme opp som et forslag til generalforsamlingen i mai, men i innkallingen står det ingenting om dette. Jeg har blitt fortalt at styreleder nå mener at han nå ikke trenger fullmakt fra generalforsamlingen for å starte en slik utredning.

Styret/styreleder har altså iverksatt en utredning/forprosjektering som de/han vet at generalforsamlingen ikke støtter.

Styret har heller ingen god trackrecord for å lede vedlikeholdsprosjekter i borettslaget og i følge vedlikeholdsplaner som foreligger og har vært planlagt i mange år så skal det skiftes kledning, vinduer og ytterdører i alle rekkehusene innen 5 år. Et stort prosjekt altså som styret burde begynne å planlegge nå.

Og et eventuelt heisprosjekt blir enormt. En heis i hver oppgang er 10 heiser.

Styreleder er ikke en type som er opptatt av et grundig og bredt faktagrunnlag, men argumenteter meget hardt for styrets vedtaksforslag, avviser alle innvendinger og sier hva som helst for å få generalforsamlingen med seg (kommer med masse uriktigheter og løfter som ikke følges opp).

Noen forslag til hvordan vi kan stoppe dette? Jeg regner med at de aller fleste rekkehusandelene er enig med meg og også en god del av blokkfolka. Men nå skal jo ikke saken innom generalforsamlingen. Som et worst case scenario tre år fram i tid ser jeg for meg at generalforsamlingen må fatte vedtak om enten å bygge heis og bygge på blokkene ELLER gjøre det nødvendige vedlikeholdet på rekkehusene. Og vedtak skal sikkert gjøres basert på en langt fra nøytral utredning.

Jeg har lyst til å få styreleder til å svare på følgende:

1. Har styret lov til å iverksette en slik utredning/gjennomførbarhetsstudiet uten fullmakt fra generalforsamlingen?
2. Har styret lov til å iverksette en slik utredning/gjennomførbarhetsstudiet når saken tidligere har vært innom generalforsamlingen og resultatet var det ikke var flertall i generalforsamling for å iverksette et slik forprosjekt. Har ikke forrige avstemning skapt en praksis for at styret må ha generalforsamlingens fullmakt for å iverksette slike store forprosjekter?
3. Hvorfor er ikke beboerne informert om at et slikt prosjekt er iverksatt. Det virker som om styret bevisst har holdt saken skjult for flertallet av andelshaverne.
4. Om styret skulle ha det juridiske på sin side, hvordan kan generalforsamlingen ha tillitt til en styreleder som bevisst motarbeider flertallet av andelshavernes interesser og generalforsamlingens tidligere vedtak?

Men jeg vil også ha mulighet til å legge fram eget syn på saken først, slik at jeg har litt kontroll på hvordan dette presenteres for beboerne.

I tillegg til det problematiske ved prossessene så er dette noe jeg aboslutt IKKE ønsker. Det kommer å ta kveldssol og utsikten vi har over Oslofjorden, kommer til å koste uante summer, og det vil garantert skape enda dårligere stemning mellom rekkehusbeboere og blokkbeboere. Skulle dette bli vedtatt blir det garantert flytting på oss.

Jeg har begrenset erfaring med slike saker, men tror at det er to ting som er utrolig viktig:

1. Noen må ta opp kampen og tåle å stå oppreist gjennom hele stormen. Hvis du sitter stille og venter til en evt sak skal dukke opp på et årsmøte/generalforsamling, så er det allerede for sent.
2. Få tak i fakta om totale kostnader og økte månedslige felleskostnader i borettslaget, som følge av utbyggingen, og informer veldig godt om dette til alle beboerne.

Kan det være en ide å skille ut rekkehusene fra borettslaget i et eget?

Mange tenker nok at å skille ut rekkehusene fra blokkene vil være en god ide. Mye ulike interesser mellom blokkene og rekkehusene.

Det trengs 2/3 flertall for å iverksette en eventuell heisutbygging. Og det er mange av de som bor i blokkene som ikke ønsker heis også (heisene vil nok ta noe areal fra leilighetene og ihvertfall bodplass). Så det er ikke gitt at det blir heis om det ikke stoppes nå (men sannynligheten øker jo, en utredning koster og styret burde ha andre ting å jobbe med).

Jeg ville ringt OBOS og bedt om å få snakke med forettningsføreren for deres borettslag. Han eller hun bør kunne svare på alt dette.

For øvrig er det utrolig hvor lite folk som bor i borettslag bryr seg om styre og stell. Det hersker stortsett alt for stor tiltro til "autoriteter" så det er farlig lett for at feil person får kjørt gjennom sin agenda. På vår generalforsamling nå i vår kom det 10 stykk av 115, 5 av disse var styret selv. (Må legge til at det ikke er noe misnøye her hos oss, foreløpig er demokratiet godt ivaretatt

https://www.huseierne.no/alt-om-bolig/sameier-og-borettslag/eierseksjoner/styret/

Jeg tolker det dithen at dette ikke er noe styret, og i alle fall ikke styreleder alene kan sette igang.

Du kan jo starte her:

Bingo. Få fakta på bordet og presenter dem i en kortfattet tekst som du dumper i alle postkassene

Det er snakk om 10 heisesjakter med tårn, ombygging av sikkert flere titalls leiligheter, tap av parkeringsplasser i garasje, bygging av kanskje 20 nye leiligheter, inntekter fra disse etc.

Umulig oppgave for meg. Det eneste som er sikkert er at det blir DYRT. Styret snakker jo gjentatte ganger om hvor dyrt det er å reparere den ene garsjedøra og den burde byttes. Blir herlig når heiser skal godkjennes årlig, ha service og feilretting!

Lapp i postkassa til har jeg tenkt på, men da en litt enklere form hvor det forklares at styret, uten generalforsamlingens fullmakt har iverksatt utredning av et enormt prosjekt i 100-millionersklassen. Og at dette er en utredning som generalforsamlingen for 5 år siden vedtok at styret ikke skulle iverksette.

Høres ut som et fantasiprosjekt som ingen i styret har noen som helst peiling på kostnadsrammene av.
Bygging av 10 heissjakter i eksisterende blokker, samt påbygging av 1 etg.. Hjelpes, ikke mangel på ambisjoner ihvertfall..

Ta det opp med OBOS som nevnt over, de kan helt sikkert bistå.

Vi lever i et fritt land. Hvem som helst kan utrede saker så mye de vil, så lenge de bekoster det selv.

Men å utrede / foreta mulighetsstudie av et så stort prosjekt vil i seg selv være kostbart. Det blir fort hundretusner og mer for rådgivende ingeniører og arkitekter. Jeg antar at han ikke kan bruke fellesskapets midler til slikt uten godkjenning.

Det er faktisk gjort noen steder: https://www.nbbl.no/Kurs/articleType/Art...n-ekstra-etasje

Ja, en ting er jo borettslagets midler. Men også hva styrehonoraret går til. Det utbetales nesten 400 000 i året i styrehonorarer i borettslaget og da kan man vel kreve at styre bruker tiden sin på vedtatte og nødvendige vedlikeholdsplaner framfor store nye prosjekter som flertallet i borettslaget ikke ønsker?

Nøkkelen her må være hvor omfattende utredningen er. Hvis det ligger på nivå med å kontakte leverandører og sondere priser så er det naturligvis innenfor hva ethvert normalt styre må gjøre *før* det legges fram konkrete forslag på en evt. ekstraordinær generalforsamling. Hvis det derimot begynner å bli snakk om konkrete planer og prosjektering med proffe aktører som skal ha 4-sifrede summer per time, så lukter det ny styreleder og regresskrav for disse utgiftene.

Det er vel ikkke akkurat gitt at et styre ikke kan starte en utredning av en sak, det må vel bli et skjønnsspørsmål?

Hadde jeg bodd i en blokk ville jeg i utgangspunktet tenkt at heis er en god oppgradering, om ikke annet så for salgsverdien. Det høres vel heller ikke helt utenkelig ut at et påbygg kan finansiere et slikt prosjekt ganske greit.

For meg høres det lurest ut å gå inn for å skille borettslaget i en blokk-del og en rekkehusdel, ettersom det er ganske åpenbart at beboerne her har ulike interesser.

Absolutt. Blokkfolka får en god verdigøkning og rekkehusene betaler tar halve kostnaden. Og for en del av rekkehusene så tipper jeg verdien går noe ned. Vi har sol på uteplasser og i hagen fra 06.00 til 22.30 rundt St.Hans fjordutsikt. Hadde blokkene hatt en etasje til så hadde vi ikke hatt og det vi hadde heller ikke kjøpt rekkehuset.

Men, når sammen saken var opp på generalforsamlingen for 5 år siden stod det i innkallingen at styret måtte ha fullmakt (50% støtte) fra generalforasmlingen for å forprosjektere dette og 2/3 flertall for en eventuell iversetting senere. Styre fikk ikke fullmakten sin.

Det demokratiske og åpne måten å gjøre dette på ville jo vært å ta det opp som en sak på generalforsamlingen på nytt for å høre om det nå var interesse for en slik forprosjektering. Ikke iverksette en utredning og så hemmeligholde den. (Han har visstnok også samlet inn noen underskrifter i blokkene. Jeg vet ikke hvorfor).

Når er neste generalforsamling?

Du kan jo selv fremme et aktivt forslag om at styret IKKE skal sette i gang en slik utredning.

Generalforsamling er tidlig i mai. Forslag må stilles senest 2 mnd før generalforsamlingen. Jeg fikk vite om dette for 3-4 dager siden og trodde at dette kom til å komme som en sak på generalforsamlingen. Som kom innkallingen for 2 dager siden. Ingen heissak på agendaen og så har jeg snakket med noen folk og funnet ut at det ikke er slik at styret kommer til å be om fullmakt fra generalforsamlingen (slik de forsøkte siste), men nå har funnet ut at de ikke trenger fullmakt fra generalforsamlingen.

Hadde dette vært et styre som hadde lagt frem grundige og faktabaserte grunnlagsmateriale for sine forslag tidligere så hadde jeg ikke vært så skeptisk, men dette er en styreleder som er villig til å si hva som helst for å få sakene igjennom (masse lovnader som ikke følges opp, unøyktigheter og delvis usannheter).

Det er typisk 30 av 300 andelseiere som stiller på generalforsamlingen.

Hadde heisprosjektet vært en sak på den kommende generalforsamlingen så hadde jeg helt klart klart å mobilesere nok folk til å få lagt saken død.

Og en ting til: Styreledervalget er på valg nå og styreleder er eneste kandidat.

Hvordan gikk de frem for å finne ut dette?

Siden du nevner at dette er et OBOS borettslag, tipper jeg du kan få god hjelp og informasjon derfra.

De er nok interessert i høre om et styre som potensielt vanskjøtter et borettslag i deres navn.

Det er mulig styret kan bestille en utredning uten generalforsamlingen samtykke, men de kan ikke sette i gang, da dette medfører betydelige kostnader for beboerne. Det høres også ut som de vil utsette anbefalt vedlikehold på bygningsmassen, og slike prioriteringer må gjennom generalforsamling, slik jeg har skjønt det.

Men alt dette vil en rådgiver hos OBOS kunne svare på, vil jeg forvente.

Har du vurdert mistillitsforslag?

Rimelig klart at formann meler sin egen kake. sannsynligvis vil OBOS støtte forslaget fordi det vil være en modernisering og gi boligmassen økt verdi

I tillegg vil formann sansynligvis gå for en lang tilbakebetalingsplan slik at andre i realiteten betaler heisen for ham

Har en annen variant i BL vårt, styreleder er uten fast jobb og generer så mye extra arbeide at styrehonoraret hans tilsvarer en deltidsstilling, med støtte fra OBOS sentralt. Vi har 40 leiligheter.
Min erfaring tilsier at svært mange beboere har begrenset økonomisk kunnskap og tar tvilsom/mangelfull informasjon for god fisk.

Du må gå fra dør til dør og mobilisere beboere som støtter deg og dine meninger, det er praktisk demokrati

Jeg kan helt fint mobilisere nok stemmer til å unngå et 2/3 vedtak som må til for å iverksette bygging av heis, men lenge før vi kommer dit så vil jo borettslaget bli revet i fillebiter av uenigheter og krangling, og enda dårligere stemning mellom blokk- og rekekhusbeboere.

Om jeg tropper opp med 151 underskrifter fra andelseiere som ber styreleder om å avslutte utredningen. Hjelper det meg noe?

Så langt så holdes jo alt utenom generalforsamlingen.

Det blir jo litt arbeid for deg, men du kan jo for så vidt forsøke å kreve en ekstraordinær generalforsamling, det krever så vidt jeg vet minst 10% av stemmenen i borettslaget.

Utover det bør du kanskje vurdere å stille til valg??

Da jeg bodde i Obos-borettslag, var det en fra Obos som kom og deltok som sekretær/ordstyrer på generalforsamlingen.

Jeg ville ringt til Obos og presentert situasjonen:
- Dere har drøftet en slik utredning, og den vant ikke fram i generalforsamlingen.
- Styret ønsker nå likevel å gjennomføre en slik, selv uten at det drøftes med generalforsamlingen.
- Her har andelseierne begrenset med muligheter til å gripe inn, og dere ønsker derfor bistand fra Obos.

Du bør imidlertid kanskje vise til noe håndfast som peker på at styret har gått i gang med dette (annet enn at du har hørt det fra en nabo).

Kan ikke se at du har nevnt hvor høy blokkene er, dersom det er 4-5 etasjer, er det ikke urimelig med heis, det er tross alt 2018 nå.

Hvorfor er det urimelig?

Heis er fint for både eldre og småbarnsfamilier. Det bidrar helt klart til verdiøknng ved salg, om ikke annet så ved økt antall interessenter/raskere omsetning.

Jeg ville blitt veldig overrasket om Obos blandet seg inn i dette, men det er ren synsing. Hadde jeg vært trådstarter ville jeg primært forsøkt å skille ut rekkehusene som eget borettslag.

Tja, for å dra en parallell, vi kjørte for noen år siden et forslag om utbygging av balansert ventilasjon i alle blokkene i vårt eldre borettslag. Dette ble nedstemt. Jeg synes ikke det ville vært rimelig om vi i styret nå hadde satt igang en prosess for å utrede dette nok en gang, spesielt om det innebar større kostnader.

Ellers støtter jeg forslaget om å få inn en representant på generalforsamlingen fra OBOS. I vårt borettslag har vi hvertfall alltid med en TOBB-representant som fungerer som sekretær samt kan komme med innspill fra deres ståsted.

Ta i det minste kontakt med OBOS og hør hva de har å si om saken.

Sorry, forsvant et "ikke" der.

Om man legger godviljen til og tenker at styret nå kun er ute og sonderer hva dette megaprosjektet vil koste, så vil de uansett ikke komme noen vei med mindre generalforsamlingen har gitt sitt samtykke.

Ombygging (check), påbygging (check) eller andre endringer av bygg (check), krever samtykke fra minst 2/3 av generalforsamlingen. Å øke antall andeler (check) krever også samtykke. For å sette i gang tiltak som går ut over vanlig forvaltning når tiltaket fører med seg økonomisk ansvar eller utlegg på mer enn 5 % av de årlige felleskostnadene (jeg tipper prosjektet gjør det), kreves også samtykke.

Hvis du vet at generalforsamlinga vil stemme ned dette prosjektet er det jo bare å sitte stille i båten og vente på at det skal opp i generalforsamlingen en eller annen gang. Da må man bare ta kostnadene styret har hatt ved å sondere priser.

Hvis styret bestemmer at prosjektet skal settes i gang ringer du OBOS og sier at styret har fattet et vedtak som bryter med flere av bestemmelsene i borettslagsloven, og ber om hjelp til å løse floken.

Jeg har ikke lest alle svarene over, men kommer med mine 2c.

Da vi bodde i Oslo, bodde vi i et sameie med vel 80 enheter. Der var det mye likt som du beskriver; en styreleder som gjorde som han ville , av gammel vane, og fordi ingen orket/gadd å oponere.
Han solgte sågar sin enhet (hvor han hadde tjuvkoblet varmtvannet fra naboens leilighet!) og fortsatte som styreleder "fordi han var så glad i miljøet". Det var nok i all hovedsak fordi det var en fin måte for han å holde venner og bekjente i aktivitet med bytte av låssystem, dører og 100 andre ubrukelige begrunnelser. Forretningsfører var også en gammel venn som knapt klarte å gjøre rede for noter til regnskapet på gen.forsamling. En farse.

Det siste som skjedde var en enorm rehab av vann/avløp, med unødvendige og kompliserte løsninger. Jeg kom for seint inn til å få stoppet det, og måtte leve med lån til over pipa. Enden på visa var at vi solgte loftsarealene til en utbygger som skummet fløten og tjente grovt, bare for å dekke inn litt av et usikret lån som vi betalte skyhøye renter på.

Kort og konsist råd: Skaff grunnlag som dokumenterer kostnadene pr enhet/mnd, og styreleders inhabilitet. Ta om nødvendig grep og frem forslag om å kaste sittende leder. Det er en tøff kamp, men noen må stå i den. Alternativet er at styreleder får lurt med seg et marginalt flertall og dere har kampen gående i årevis etterpå.

Dette kan jeg ikke godt, men litt etter hukommelsen, litt etter en kjapp titt på borettslagsloven og litt alminnelig synsing:

For det første skal styret i borettslaget føre protokoll. I protokollen vil det fremgå om styret har bestemt at dette skal utredes nærmere eller ikke (om de ikke har bestemt tyder det vel på eget initiativ fra styreleder). Protokollen har man ikke krav på innsyn i sånn helt uten videre, men de fleste styrer vil vel gi innsyn. Om styret setter seg på bakbeina kan innsynsbegjæringen fra den enkelte settes på sak på generalforsamlingen som kan instruere styret til å gi innsyn.

Styrets fullmakter er begrenset av borettslagsloven § 8-9, særlig nr. 6 kan være aktuell her:

"Styret kan ikke uten at generalforsamlingen har gitt samtykke med 2/3 flertall, gjøre vedtak om tiltak som ellers går utover den vanlige forvaltning, når tiltaket fører med seg økonomisk ansvar eller utlegg for laget på mer enn fem prosent av de årlige felleskostnadene."

Om styreleder har gått mot generalforsamlingens tidligere vedtak og evt. sine egne fullmakter tenker jeg må avhenge av hva han faktisk driver med nå. Det er jo lov å fremme en sak på nytt, men har generalforsamlingen vært sterk og klar i sitt tidligere nei er det helt naturlig at man behandler saken på nytt i generalforsamlingen før pengebruken begynner.