Er det noen med greie på aksjer i salen?

Ett poeng med indexfond er å spre risikoen. Har man forstått dette, antar jeg at man også skjønner at det å kun eksponere seg mot en liten børs som har en temmelig høy bransjefokus / risiko (olje og gass) ikke er lurt. De tre jeg viste (og det finnes fler) er eksempler på at selv om noe tilsynelatende alltid har vært, betyr det ikke at det alltid vil være slik.


Noen som bruker ord som ”risikofritt”, ”indexfond” og ”garantert” i samme setning skriker at de ikke har peiling..


Dette er en litt farlig måte å tenke på. En ting med pensjon, er at den skal utbetales i en fastsatt periode på ca. 5 år. For å bruke et eksempel for å forklare: i USA og Canada var det ganske så mange som hadde planlagt å pensjonere seg i perioden 2009 - 2012, som plutselig ikke hadde råd, for de var alt for eksponert i aksjemarkedet. Da var det ikke ”lang tid” lenger, det var da de trengte pengene. Det som er fordelen med langt perspektiv, type 15år + er at man kan ta større risiko tidlig, for man kan tjene inn igjen tap. Men risiko bør reduseres jo nærmere man kommer, og da et svært bevisst forhold til risiko og eksponering.


Kan vi være enige om at det er et regnestykke som går på hvor attraktivt det er å eie eiendom?
Kan vi også være enige om at dette varierer mellom: objekt, tid og sted?
I så fall vil du nok oppdage at det ikke ”ALLTID” har lønnet seg, selv på sikt.

Jeg tror (men har ikke kilder) at de som kjøpte eiendom på Lillehammer tidlig på 90 tallet kan ha betalt noe over det som lønnet seg på sikt.
Eiendomsboblen i USA er godt dokumentert.

Ett lite tankeeksperiment du kan gjøre deg:
Om det alltid har lønnet seg, selv med giring, hvorfor vil ikke noen flinke investorer kjøpe seg opp i eiendom for å tjene godt på dette med lånte penger? (ja, dette skjer i dag, men hvorfor gjør ikke fler og fler det? ... spørsmålet blir faktisk, når slutter flinke investorer å komme inn i markedet for å gjøre nettopp dette)

Gearing = høyere eksponering og risiko. Tror det er litt viktig for mange å tenke gjennom hvor stor risiko man må ta ift. ønsket avkastning. Her misser de fleste da risiko er noe mange vurdere ut i fra magefølelse eller dagsform.

Hvis man skal spare til egen pensjon er en kjent tommelfingeregel er å vekte aksjer og renter etter din alder. Så risikoen på din portefølje går jo eldre du blir.

Moro at du fjernet halve setningen min der for å komme med en flott tilbakemelding, selv om jeg har presisert gang på gang at dette har en lang tidshorisont.

Skrev strengt talt "omtrent" inne i der og.
Og det er Warren Buffet som sier det, en fyr som jeg tror vet hva han snakker om, eller så har han bare hatt veldig flaks.
https://www.youtube.com/watch?v=idr6c8NHuWs
"Bare kjøp indeksfond hele tiden, og ikke hopp ut og inn."


Dette har jeg fryktelig vanskelig for å forstå.
Den boligprisstigningen vi har hatt de siste 20 åra kan da umulig ha vært utelatt i Lillehammer.


Sånn til slutt, hvis man søker opp boligprisutviklingen de siste 100 årene, og ser på den grafen så har den selvfølgelig noen humper i veien, men herregud...
For den vanlige mann i gata, så er investeringer i indeksfond og bolig en bra investering.
Jeg står fortsatt på mitt selv om jeg sikkert ikke er like inne i det som deg, men det er noe som heter sunn fornuft.

Hva profesjonelle investorer gjør vet jeg lite om, men jeg misstenker at de tenker mer kortsiktig og heller investerer i aksjer og selskaper, investeringer det er lett å komme seg ut av hvis markedet snur.
Tror ikke spetalen gidder å sitte på 1000-vis av hus.

Buffet er svært flink.. og i det klippet sa han vel det samme som jeg sa tidligere om å kjøpe jevnt over tid. Men hørte ikke at han sa noe om ”risikofritt” eller ”garantert”; ei heller med en ”omtrent” der.


Har du hørt uttrykket: ”lies, damed lies and statistics”?
Du må se på realutviklingen, som ta høyde for inflasjon. Og du må ta med alternativkostnaden. Til slutt var det dette med salgstidspunkt. Videre, det at boligpriser har steget de siste 100 årene, er faktisk ikke prediktor for fremtiden. Jeg ville trodd at grafene fra børsene over viste det.
[merk her at jeg IKKE sier at bolig ikke kan være en god investering, bare at absolutte råd som du gir er svært misvisende]
Som en kuriositet: Oljefondet drar nytte av at de er en av de absolutt veldig få investorene som kan tenke ordentlig langsiktig. Så de kan kjøpe eiendom i London, jernbaner i USA, kraftverk m.m. som er svært lite likvide og få over normal avkastning på det.
(Moralen er at selv om logikken er robust, og den brukes, betyr det ikke at den stemmer for den enkelte småsparer)

Min sunne fornuft og rådet til ”mannen i gata” er: ikke invester i noe du ikke forstår. (søker du litt, ser du at Buffet har sagt dette før meg ;)) Ønsker du ikke å forstå, kan det være best å holde deg til noe du kan, eller kjøpe råd fra noen som forstår. (da ikke en som du henviser til over som ”fremstår som at de har greie”)


Om argumentet ditt er at profesjonelle og dyktige investorer ikke ”gidder” å plukke enkel gevinst og derfor er tilgjengelig for den enkelte, er jeg redd jeg ikke har så mye mer å komme med.
Men du kan jo se på selskaper som Thon Eiendomsselskap, Avantor, Faktor og Norwegian Property.. (to av dem har vært gedigne fiaskoer) samt en del private som Kim Erla, som har blitt milliardær på kjøp og salg av eiendom.

For å utdype forskjellen på langsiktighet, generell prisstigning, lønnsomhet og hvorfor det ikke nødvendigvis alltid er lurt å kjøpe.
I et livsløp har man en del faser, som kan medføre at man ønsker å flytte.
- Flytte til ny by for å studere / flytte hjemmefra
- Flytte i forbindelse med ny jobb
- Oppgradering av bolig grunnet
o økt inntekt
o samboerskap
o familieforøkelse
- nedgradering av bolig grunnet
o skillsmisse / slutt på samboerskap
- Andre behov i form av livssituasjon,
o Barnevennlig
o Pensjonistvennlig

Det er en viss sannsynlighet for at hver av disse vil inntreffe. (for noen er den nærmest lik null, som for svogeren min som bor på gården han ble født på, og hvor han ønsker å bli livet ut)

For hvert kjøp og salg er det omkostninger, både til megler, og ofte dokumentavgift. Er boligen liten nok, er meglerutgifter ganske store i forhold til prisen, og da også potensiell gevinst. Er boligen stor, er det neppe borettslag, og da inntreffer dokumentavgift på 2,5% av kjøpesummen (ikke av egenkapitalen, men av hele summen. F.eks. kjøper du får 4 mil. Med 20% egenkapital, som da er 800 000, er dokumentavgiften på 100 000kr, som da utgjør 12,5% av egenkapitalen din)

De siste årene har man vært litt bortskjemt med tanke på verdiutvikling, så relativt få har tapt penger på salget sitt. (men flere av de som var i en sånn situasjon som nevnt over i 2009 så mye av egenkapitalen forsvinne)

Kjøper og selger du en selveier leilighet for 2 mill. så må du ut med:
50k for dokumentavgift
50k for megler
Det vil si at leiligheten må opp med 5% på den tiden for å gå i null kun på disse to utgiftene.
Med 400 000kr. i egenkapital, ville du også fått renter på dette du må trekke fra. (ca. 15 000 pr år, eller 0,75% pr. år)
Det samme gjelder vedlikeholdsutgifter, forsikring, kommunale avgifter m.m. (som utleier ellers står for)
Eier du et år eller to, er det ikke selvsagt at dette alltid lønner seg.

Konklusjonen er at det ikke alltid lønner seg å kjøpe, med mindre det er god grunn til at man skal eie over lengre tid.

Kremeksempelet er at du flytter til ny by for din første jobb etter studiene, og kjøper en leilighet, basert på egenkapital man har etter endt studier, og første jobb)
Etter relativt kort tid (få år for mange) møter de en de vil flytte sammen med, gjør dette og kjøper noe det er plass til to i, samt som reflekterer ny og høyere egenkapital. Den første boligen lønner seg virkelig ikke alltid!

Men alt dette er ganske så komplisert, så det er mange som ønsker å forenkle det, og hører da på råd fra andre som sier med stor overbevisning om at ”eiendom lønner seg alltid”.
(for å komme tilbake til en av kjepphestene mine, er det bare å lese boken ”thinking fast and slow” for å forstå dette :))

Tidshorisonten fjerner bare risiko når du betaler ned på lånet, altså reduserer giring. Jeg ser ikke helt hvordan giring er utelukkende positivt, uansett tidshorisont.

Det er kun utelukkende positivt i et marked uten risiko.

Dårlig dag på børsen. Aksjene mine gikk ned med 10.000.

Men det tar jeg med fatning.
A) har allerede solgt meg ned med 150.000 siden nyttår.
Kombinasjonen høy indeks på Oslo Børs, urolige tider internasjonalt og usikkerhet i norsk næringsliv = alarmklokkene ringer. Har realisert gevinst på 22.000 siden nyttår, samt at restporteføljen fortsatt er i pluss med 3-4.000. Siden nyttår.
B) kursfall = mulighet. Har lagt inn skambud på noen selskaper jeg allerede er inne i. Faller de ytterligere 5-10 %, kjøper jeg meg inn! og håper på ny opptur. Og realiserer gevinst når de har steget.

Hm, røper jeg for mye?

Hold oss oppdatert. Veldig interessant å se hvordan beholdningen er ved nyttår igjen. Har du en veldig volatil portefølje?

Har valgt et par aksjer som går opp og ned. Rene pump-tracken. Har ikke slått feil så langt.

Ok. Lover å gi rapport.