bobler kjenner du først igjen etter at de sprekker

Har du noen tall på hvor stor andel av eksporten vår går til PIIGS landene; da fratrukket energi? Meget forenklet sagt: halve landet er ansatt i staten, de fleste andre i energisektoren. Så fallende etterspørsel i de landene tror jeg vil ha en begrenset effekt her hjemme på oljeberget.

Er enig i at om Italia går under så vil det ha konsekvenser for Norge, men da først på grunn av en banksektor som sliter med å tilby gode rammebetingelser til næringslivet (som i 2008)

Hvis det går helt til helvete så er det jo bare å begynne med høyhastighetstogene. Da vil vi jo kunne yte en skjerv til Europeisk økonomi og sysselsetting også.
Dvs. hvis det er noe særlig igjen av fondene oljepengene står på etter en krise har slått fullstendig til.

Det trenger ikke være så voldsomt stor andel for at konsekvensene skal bli store. Det er ikke kun det faktiske antallet eksportbedrifter som må kvitte seg med folk som har betydning. Også deres leverandører vil slite og man vil kunne få en pessimisme som vil føre til økt forsiktighet i de fleste næringer og blant folk flest. Dette vil igjen strupe etterspørselen også for varer og tjenester som ellers ikke har noe med eksport å gjøre.

Jeg tror for øvrig du bør kikke litt på hvor stor andel av befolkningen som er ansatt i energisektoren, eller revurdere din mening av hva "de fleste andre" betyr.

Ca 3% av eksporten vår går til Italia. (de andre PIIGS landene har lavere andel enn dette) Ved sammenbrudd er det ikke snakk om at all import avsluttes, men at den reduseres. De færreste eksportbedrifter lever til kun ett marked, så det vil bety redusert aktivitet, fremfor oppbrudd av et gitt selskapet. Dette er på stor skala, noen selskaper kan ha en så marginal eksistens at de ikke tåler å tape en kontrakt eller kunde; men tror ikke dette gjelder de fleste. Redusert aktivitet vil ha en nettverkseffekt, men igjen, neppe av stor skala.

Media kan (og vil sannsynligvis) hause det opp og skape frykt. Men frykt uten faktisk underliggende realitet går over. Frykt er ikke tilstrekkelig for at en boligboble sprekker. Det skjer først når boligkjøpere og lånetakere ikke har penger å bruke; altså når arbeidsledighet stiger.

Så jeg står ved at slike makroøkonomiske hendelser vil kunne påvirke boligmarkedet, og redusere stigningstaken, eller medføre tilbakegang. (som jeg avsluttet sist post med å si) Men jeg tror ikke at en boble sprekker og prisene raser stort.

Hmm. Mange gode vurderinger og tanker her; fasiten får vi vel om noen år, ikke veit jeg. Folk sitter vel så loaded med boligeksponering at vurderingene sjelden blir objektive.

"We're different"
Vi er ikke isolert fra resten av verden her i Norge. Nå faller vel omsider prisene i Sverige også; i Danmark har det vært døden i 2-3 år allerede. Dette er vel land det er naturlig å sammenlikne oss med hva gjelder flyttemønster og demografi, skattesystem mm (Danskene har jo skjønt det og har en reell boligskatt, men det er en annen diskusjon). Jeg skal gi optimistene ett poeng; vi har lav arbeidsledighet her. Foreløpig.

"Expect the unexpected"
Det vi tror skal skje, skjer i alle fall ikke. Markeder styres mye av psykologi. Når den først snur, så skjer det relativt raskt. Det behøver ikke være rasjonelt engang, selv om boligmarkedet nok reagerer litt tregere enn verdipapirmarkedet. Jeg satt selv i jobbmøter med internasjonale banker i 2004-05 som søkte distribusjon i Norge av disse "geniale" strukturerte produktene hvor du tok på deg residualeksponeringen mot en portefølje av boliglån i USA. Kjempegod risk-reward, tilsynelatende. Pitchen var ca sånn: "For å tape penger her, må x % av låntagerne i porteføljen misligholde sine lån ila en 5 års periode, og for å si det sånn; det har aldri skjedd i det amerikanskje boligmarkedet. Og kommer ikke til å skje de neste 5 heller.." Yeah right. Til deres forsvar (og mitt, fordi vi faktisk seriøst vurderte dette), så så verden relativt lys ut på den tiden.

"This time, it's different"
Lite snakk om det foreløpig, men den som har lest sin økonomiske historie har hørt "inflating the debt" begrepet. Effektiv måte å redusere voksende gjeld på. Gjør pengene mindre verdt. Hvordan? Øke pengemengden. Eller "quantitaive easing" som Fed kaller det. Kortversjonen: Økt inflasjon - økt rente. Jeg er fortsatt i midten av 30 åra, men husker godt at jeg fikk 14 % på Postens gullbok. Gjett hva boliglånsrenta var da. Kan ikke skje ikke igjen? Neivel. Da så.

Det sjuke her er jo at mange av disse bekymringene kunne vært glemt og gjemt selv for folk som har tøyd strikken mtp lån. Rentene er lave: Bind renta!! Langt. Be om 10 års binding. Tipper mange kan få det nede på 4 tallet med fornuftig gearing. Etter skatt er du nede på rundt 3 %. Det er for alle praktiske formål gratis penger. Minner om inflasjonsmålet på 2.5. Da er reell rente på boliglånet 0.5%. I 10 år. Gratis penger, full forutsigbarhet og i praksis null nedside. Den flytende er pt på 2 tallet eller noe sånt? De to prosentene (hvis det er så mye engang) er det folk ser på som "tap" Det "tapet" kan jo øke med maks 2 % poeng til, og det er hvis den flytende renta går til null! Dette er jo et kjempeveddemål med asymmetrisk utfall i din favør. Tenk når den flytende stikker tilbake til der vi var for bare 10 år siden. (Da betalte jeg rundt 8% og det var greit det, den gangen.)Over 10 år skal det utfallet tillegges en viss sannsynlighet.

Dette er hva jeg tror: Om noen år kommer folk til å slå seg på panna og si "hva tenkte jeg på den gangen da: 1) Jeg betalte 5 mill for et kott av en leilighet innenfor ring 2 med min helt ordinære inntekt og 2) jeg ikke bandt renta?"

Det hører med til historien at jeg har solgt etter mange år i boligmarkedet i Oslo, putta penga i madrassen og snobbet betraktelig ned i mer rurale strøk. Jeg er vel neppe objektiv selv. Venter på at det skal bli billig igjen, jeg.

Et av mange gode poeng. Bra innlegg!

Rett fra studietiden er det som å vasse i penger :-)

+1

IMF har akkurat sagt sitt:

http://www.dn.no/eiendom/article2325108.ece

Det trur jeg du har helt rett i. Men hvis vi, isteden for å se på "folk flest", ser på de som engasjerer seg i debater som dette vil nok eksponeringen være litt annerledes.

Bare hvis du MÅ flytte. Så lenge du blir boende, spiller det jo ingen ting om boligen er verd kr 0.

Norge er et av ca 30 land i verden der du kan låne penger med pant i boligen. Hvor mange her inne hadde eid sitt eget bosted uten denne muligheten? Tipper at denne muligheten, som vi alle tar som en selvfølge, er mye viktigere for nordmenns privat-økonomi enn olja vi pumper opp i nordsjøen.

Stemmer. Er ikke vanskelig å leve på 10 000 i måneden når man akkurat har vært student.

Merkelig det der, jeg følte meg på mange måter både rikere og friere som student. Men det har nok med mange andre faktorer å gjøre. Da haddde jeg alltid penger til en øl og noen cder og en liten middag ute i ny og ne. Nå forsvinner nesten alt i det GeirK kaller tvungen sparing. Bo,bil forsikring osv ... Den gang var det bare EN sjel og en skjorte og en var lykkelig uviten om alle faste utgifter som ville komme.

Jeg sitter med et inntrykk av at de fleste i denne debatten underuvrderer sannsynligheten for et fall i boligprisene. En mulig grunn er at argumentene mot dette er "lettere" og tro på. Det betyr ikke at jeg trur de samme personene har satt seg selv i en spesielt risikabel posisjon (enda). Men bobler bygges nettopp på denne måten, med kollektiv fornektelse av risikomomenter.




Situasjonen der du må flytte, enten for å skaffe deg nytt arbeid eller fordi du ikke lenger har råd til å betale renter/avdrag, og situasjonen der boligen har mistet verdi er korrelert. De bør derfor sees i sammenheng.

Jeg følte meg også mye "rikere" som student. Da var det ikke noe problem å kjøpe bolle og brus på bensinstasjonen på langtur. Det var liksom alltid nok med penger. Og var det tomt dagen før "lønning" så gikk det bra det også. Nå vet jeg at jeg egentlig bør spare hver krone og smører brødskiver til å ha på lomma når jeg skal ut å sykle. Når man plutselig har lån så må du alltid ha igjen penger. Helst så bør man spare seg opp en buffer på en månedslønn eller to også. Det er neimen ikke enkelt å være voksen.

Tittelen på tråden tar utgangspunkt i en boble. Jeg ser forskjell på en boble og en priskorrigering. Bobler forbinder jeg med hendelser som tulipanmarkedet i Nederland, Walstreet 1929, Japan på 90 tallet, dotcom og finanskrisen. Sistnevnte var et resultat av at boligpriser i USA sank med ca. 35%, med steder hvor de falt med over 50%. (det er slik der nå at banker river relativt nye hus for å øke verdien på et nabolag og andre hus de eier)

Om IMF har rett, og priser i Norge er overpriset med 15-20%, er dette ikke nok til å beskrive en boble, etter min mening da.

Om det forårsaker større svingninger på kort sikt, vil det kun slå ut over de som MÅ selge midt i svingningen. Som eksempel falt boligprisene fra 2007 til 2008; om jeg husker rett var det vel ca. 10%. Hvem her inne ble påvirket av det?

Du prater om bobler som har sprekt. Det er vanskelig å sammenligne en potensiell boble under utvikling med de som allerede har sprekt. Hvis boliger i Norge er 20% overpriset og vi får en korreksjon, er det ikke noe automatikk at prisene da faller til virkelig verdi, hva nå enn det er. De kan gå ned 10% eller de kan gå ned 40% hvis tilstrekkelig mange "MÅ selge midt i svingen".
Det er heller ikke noe automatikk i at de som undervurderer risiko brenner seg på fingra. Jeg trur ikke folk her inne er noe spesielt utsatt, men at både folk her inne og majoriteten i befolkningen ellers undervurderer risikoen knyttet til boligprisene. Og videre at det er nettopp denne kollektive fornektelse av nedsiderisiko som til slutt fører frem til en boble.
Om og isåfall hvor langt vi er kommet med å blåse opp en slik boble tør jeg ikke spekulere for mye i. Jeg nøyer meg med å konstantere at symptomene er der, samtidig som også mange fundamentale faktoerer taler for at det ikke er noen boble.

Vi måtte selge i februar 2009 og tapte kanskje 200 000 på det sammenlignet med om vi hadde solgt seks måneder senere. MEN, bygging av hus høsten 2008 var langt billigere enn normalt, så alt i alt tror jeg vi vant på finanskrisen.

Et annen faktor er rett og slett befolkningsveksten, denne har vært kraftig de siste årene.

Feilpåst, ja.

Denne bør vel flyttes til tråden om stekepanner?

Blir det bobler i teflonet?

Jepp. Om den får tilført varme men er tom. Då boblar teflon. (Og avgjer gassar som visstnok ikkje er heilt heldige å puste inn..)

Sorry....

tja - jeg vet ikke hva som er verst , haiene eller boblene ?
(Kunne bare ikke dy meg for å lage en montasje av dette !)

Har det vært en boble om den ikke sprekker? Man kan lese mer om bobler her: http://en.wikipedia.org/wiki/Economic_bubble
Om den må sprekke for at det var en boble, er det vel ingen ting annet ENN bobler som har sprukket man bør sammenlikne med. ?



Her er jeg helt enig.

Et aspekt jeg ikke har sett diskutret så mye er hvordan bokostnader (leie eller eie) som andel av disponible inntekt varierer mellom byer i Norge og de i andre land. Det er nå slik at i de fleste andre byer leier majoriteten, og har ikke nubbsjans til å eie noe selv. Om dette er normalen for en storby og Norge beveger seg mot en slik normaltilstand, er det da en boble?

Kan jeg diskutere Rocky kaffekverner i denne tråden?

Nei du har rett, og det var det jeg, på en noe klønete måte, også ville frem til. Poenget er at vi ikke kan vite hvorvidt det er en boble før den har sprekt. I alle de situasjonene du sikter til, var det også mange fundamentale faktorer som tilsa at det ikke skulle være noen boble. Spesielt i de nyere tilfellene gikk debatten på samme måte som her nå.
Folk har i dag lånt mye penger i Norge. Det fører til at små svigniner i markedene blir forsterket, og det er dermed en viss fare for et ganske kraftig fall. Min mening er at hvis folk ikke tar dette innover seg så er dette et symptom på at vi er på vei inn i en boblelignende tilstand. Så er det bare å overlate til folk som har betalt for å prate om ting dem ikke veit noe om å komme med mer bastante påstander.

Hvis du har tatt opp boliglån for å kjøpe den, så ja