bobler kjenner du først igjen etter at de sprekker

Jeg ser også for meg at det hele er en boble.
Hele europa og tilogmed våre naboer i Sverige går mot vanskeligere tider.
Winter is coming!

Når mine foreldre bygde hus for mange år siden hadde de snaut råd til brød. Og det gjalt nok for de fleste på den tiden.
Jeg har venner som har bygd hus for nesten 6 millioner. De klarer seg fint så lenge ikke renta stiger.
En singel arbeidskollega av meg på 26 eier nå en leilighet i oslo, en leilighet i mandal. Leiligheten i oslo kjøpte han sammen med en kamerat, men har kjøpt ut kameraten, den har nok steget noe i verdi men betaler seg nesten selv pga leieinntekter, det samme med den i mandal. Så når han selger noen av dem har han tjent utrolig mye, men han har jo tatt sjagser som ikke jeg ville ha turt. Og han sitter nok med minst 5 ganger årsintekta i lån.

Jeg trodde bankene som regel jobbet med 3x inntekt med mindre det er spesielle tiltak som utleiedel eller lignende.

Jeg har veldig lyst til å kjøpe et fint hus når vi skal bytte, og vil nok da låne tett opptil hvis ikke over 3x.

Her er det bare å gratulere. Dere har på en måte oppnådd et nirvana i konsumsjonssamfunnet ved at dere ikke lenger må reinkarnere materielt ved å kjøpe den nye og bedre versjonen av det ene og det andre eller den større bilen eller det større huset.

For oss andre fortsetter kampen mot de konstruerte behovene. Konstruert av media, reklame og frykten for å skille seg fra mengden. For noen er det ikke en kamp i det hele tatt. De bare flyter med og lurer på hvorfor pengene ikke strekker til for dem selv, når "alle andre" har råd til Audi A6, stort hus, 3D-TV og merkeklær. De skjønner ikke at det er noen valg som må gjøres. Vi andre vet hva vi burde gjøre, men ryker på en smell innimellom fordi den lenestolen som blir nevnt i en tråd på forumet er så lekker eller fordi iPad2 høres så spennende ut.

Det dreier seg også om å finne sin plass, på en positiv måte. Altså å finne det stedet man kan tenke seg å bli på, et sted i verden, et sted i karriæren, et sted i materialismen og et sted i familielivet (selv om det naturlig nok forandrer seg med barnas alder).

Selv fortsetter jeg kampen. Jeg skammer meg litt over de tapte slagene (denne vinteren har det kommet ny laptop, Kindle og iPhone i huset) og gleder meg over de jeg vinner, som for eksempel godfølelsen jeg får når jeg setter meg i min snart sju år gamle bil og nyter at den gjør jobben akkurat like bra som da den var ny.

Vanligvis brukes ordet boble når en ser at en vare handles mye i markedet til en verdi langt unna dens underliggende verdi(her byggkostnad).

Nei, prognosene viser vel at vi vil ligge rundt 5,82 mill. Problemet er at det skjer en demografisk overgang i enkelte befolkningsgrupper som er ene og alene grunnen til at SFT ikke er enda mindre. Når innvandrerfamilier går gjennom neste ledd av overgangen så vil befolkningsveksten synke enda mer. Det som er faretruende er at generasjonene som går av med pensjon de neste 10-20 årene er faretruende stor, og det vil påvirke konsumet i samfunnet at deres konsummuligheter faller med 30-40%. Norge har dessuten ikke uendelig mengde jobber, så det er visse grenser hvor stor arbeidsinnvandringen kan bli.

Nye boliger er ikke så dyre å bygge. Problemet er at utbyggere gjerne vil ha 10 000kr i profit pr kvm. Nå har jeg ikke tallene på rams, men de siste 20 årene har det vel ikke blitt mer enn 15-30% dyrere å bygge. Det er attraktivt å bygge, det er bare en byggenæring som liker å sutre i håp om bedre vilkår. I tillegg så er investorer fint med på hause opp prisen noen ekstra prosent, men jeg ville ikke bli overrasket om det planlegges virkemidler for å gjøre boliger til mindre attraktive investeringsobjekt.

Du beskriver her en av årsakene til hvorfor ting har sprekt i mange land. Folk tenker ikke lengre enn sin egen nese. Det er problemet med moderniteten.

Det virker litt naivt å tro at effekten fra en høykonjuktur vil vare for evig. Personlig ville jeg tatt rådene/forklaringene til Norges Bank(som har norges beste spåmenn og inside tips) og forskere fra Frisch-senteret(f.eks Ole Røgeberg) istedenfor rådene til NEF og andre med egeninteresser. Hovedproblemet de sitter med er at de ofte ikke får lov å rette pekefinger til gjeldsamøber, og selv i Gjedrems tid så ville ingen høre på han fordi mange andre roper høyere og får mer spalteplass. Det er også kun i de siste år at akademia og fagkretsene har begynnt å å satse på forskning på feltet. Når jeg spurte mine professorer for 3 år siden hvordan forskning det var på feltet var svaret labert, nå er det derimot mye mer.

At Terra-Jan og Prognosesenteret(som lever kun analyser for og til Boligutbyggere, veldig objektivt) spår høyere priser er jo logisk når de selv tjener på økt boligprisvekst. Hvis det smeller så kan de bare si "jaja, vi så dette på lang vei". Makroøkonomi følger ikke naturlovene, det er mye synsing.

Ut fra mitt syn, så er problemet at de på 40+ har vunnet en slags lottogevinst som må betales av de under 30. Over tid vil det mest sannsynligvis jevne seg ut når bolig nr 2 blir heftig skattelagt, x-antall virkemidler kommer inn 10 år forsent og Europa klarer å vakle seg sammen i løpet av ti år så renten stiger opp mot 6-7% og det blir "krise" for endel naive forbrukere.

Om det kun blir en liten korreksjon eller boble får tiden vise. Hva det blir kommer nok mye ann på hvilke virkemidler politikere faktisk vil tillatte, og siden det ikke er altfor lenge til valg så kommer nok ikke de riktige..

Dette kan ikke være en universell regel fordi en som tjener 2 millioner og låner fem ganger inntekt har mer å rutte med enn en som tjener 350 000 og låner tre ganger inntekt.

Joda, men de fleste tjener ikke 2 mill. Meridianinntekten i Norge er vel sånn ca 440k og det folk flest (par) låner penger på ligger rundt 700-800k. Hvis man da får låne 4 - 5 mill med 10 -15 % i EK så sier det seg selv at hvis (understreker hvis) renta begynner å snuse på 7- 8 tallet igjen så sprekker det, uten tvil. Betalingsforpliktelsene øker proporsjonalt med at dine assets blir redusert med et konservativt anslag med 30%. Så lenge ESB, USA og andre finansinstitusjoner velger renta og innsparinger som strategi for å komme unna krisa går det greit med rentenivået her tillands også, men om de store økonomiene skulle velge trykking av penger og dermed økende inflasjon så kommer renta i disse øk til å klatre med rakettfart og da spørs det om vi kan holde et så lavt rentenivå som dagens. Vi får se, det som uansett står helt klart er at dette er noe Finansdepartementet kommer til å gjøre alt for å gjøre så soft som mulig.

Jepp, dette regneeksemplet fikk Sveriges finansminister en gang på 80-tallet (tror jeg det var) tygge i seg etter at hun hadde sagt at "alle burde ha en årslønn på sparekontoen sin". Lett å si for den som har nok til overs etter leie/mat/etc til å spare en årslønn på to år. Verre for den som sitter igjen med en hundrelapp etter hver måned.

+1!

Så lenge det investeres så lite i infrastruktur i og rundt de større byene så er betalingsvilligheten meget høy blant mange om å bo sentralt i forhold til jobb, skole etc. Få er villige til å bruke mer enn 30 minutter til/fra jobb og med dårlig kollektivtransport og veikapasitet skal man ikke bo langt utenfor bykjernen før man bruker mye tid på reise.

I mitt hode er det en sammenheng mellom boligpolitikk/priser og viljen til å investere i riktig infrastruktur.

Jeg tjener 405´i året og fikk lånebevis fra banken på 1,8 mill. Har i tillegg 380´ i studielån. Har ikke kjøpt ennå, men satser på å finne meg noe litt under det sånn at jeg slipper å bo meg ihjel da

Nå skal det sies at når jeg er ferdig på jobb og har trent så er det så få timer igjen av døgnet at jeg rett og slett ikke rekker å bruke penger på sånt som andre folk gjør da.

Hvor mye du får låne er avhengig av hvor du skal kjøpe. I byen får du låne mer enn på bygda av den enkle grunn at objektet du låner penger på er mer verdt i byen.

Jeg får låne mer enn min søster, enda hun tjener mer enn meg og hun bor i byen. Mistenker at det er fordi hun er en hun.

Eller så enkelt at det er forskjell fra bank til bank og tom fra rådgiver til rådgiver

Sikkert trynefaktor også. Min rådgiver må jo ha likt skjeggete fyrer med dreads uten egenkapital bedre enn min søsters rådgiver liker blondiner i fast jobb.

Folk har et bedre verdisyn nordpå. Det er jo noe alle som har litt mellom øra fått med seg

Nettopp midt poeng. Den svake strukturen i dette tilfellet er urealistisk oppfatning av risikoen ved boligprisene.

Du kan argumentere deg gul og blå med fundamentale årsaker til fortsatt vekst, og det kan godt hende du får rett. Men det finnes også mange argumenter for at boliger er overpriset. Det eneste som er sikkert er at disse faktorene som på virker boligprisene vil gå litt opp og ned i fremtiden. Og den variasjonen må vi være i stand til å tåle, hvis ikke hjelper det lite at den langsiktige forventningen er positiv.

Problemene oppstår hvis for stor andel av de som kjøper bolig nå har så store lån at de ikke tåler økt rente og en periode uten jobb. Da vil vi få en negativ spiral som vil minne veldig om en boble som sprekker.

Det vil si at med en rente på 5% sitter du igjen med ca 10000 i måneden når renter og avdrag er betalt. Er ikke det i minste laget?

Da tipper jeg banken har innvilget lånet med fraråding. De har funnet grunner til å innvilge lånet, selv om du etter finanstilsynets oppfatning ikke bør låne så mye.

Det er mye som tyder på at nettopp dette er det som driver prisene mest i og med at prisene synker utenfor Oslo og Stavanger.

Jeg tror mye hadde vært gjort med en mer effektiv t-bane og innfartsparkering i Oslo f.eks.

Tja. Innfartsparkering og t-bane hvert 7,5 min fra Grorud til 600kr/mnd, men romslig med parkering likevel....

10 000 kr er lite men er han innstilt på det er det trolig det lureste han kan gjøre økonomisk.
Det vil heller ikke ta så mange år før han er i siget med bedre økonomi pga lønnsvekst og inflasjon.

Et sted må man begyne så ved å leie og spare til bolig så sitter man igjen med mindre penger til forbruk enn om man låner og får skattefradrag.
Med 405 000 tusen i lønn blir det ikke noen forbruksfest uansett hvis man skal betale for å bo alene.



Jeg lånte så mye penger til min første bolig at det var noen år med dårlig økonomi og mange i min sitvasjon ville nok leid isteden.
Belønningen var nesten 1 mil i egenkapital og lavere skattetrykk i de årene.
Ble et fint tilskudd til huslån og banken sin vilje til å kaste noen mil min vei ved neste korsvei.

Absolutt 100% enig i det. Ved å ta i så det svir ender man med å måtte avstå fra en del forgjengelig drit som man ellers ville handlet i bøtter og spann.

Som Erling Dokk Holm argumenterer for i DN i dag: Lillestrøm er det nye Oslo. Samfunnet har syltet ned et utall milliarder i infrastruktur som ikke bidrar til annet enn at flypassasjerene blir litt mindre stressa av de stadige økte sikkerhetsrutinene.

Lillestrøm-Oslo S tar ti min med tog og trafikkkapasiteten er enorm. Lillestrøm har store ubebygde arealer og området er lett å bygge ut. De har et flunkende nytt sykehus og bra tilgang på rekreasjonsområder. Det i grunn bare å sette i gang - og da faller prisene.

Enig i det. Lillestrøm - Oslo S er i tid kortere enn fra mange steder i Oslo.
Vet ikke hva artikkelen vil frem til men ift boligpriser er ikke disse spesielt mye lavere i Lillestrøm enn i Oslo.
Edit: men dette kan jo endre seg om en bygger ut i stor skala

Poenget til EDH er at man må legge til rette for at Lillestrøm skal bli en ordentlig by med minst 150 tusen innbyggere. Det letter presset på hele Oslo-regionen og da blir det bedre balanse mellom tilbud og etterspørsel og prisgaloppen ebber ut.

Nå koster det over 40.000 per kvm i Østensjø for slitne rekkehus og vest i byen går det meste over 50.000 kvm. Det er åpenbart at dette ikke er bærekraftig på sikt, spørsmålet er bare hvor myk politikerne klarer å gjøre krasjlandingen.

Selv om man ikke velger å bruke masse penger på bolig trenger man ikke handle forgjengelig drit. Det går faktisk an å bruke penger på reiser som er til felles hygge og gode minner for hele familien. Man kan kjøpe seg en båt. Man kan bruke penger på sosiale lag med gode venner m.v.

Det er jo helt riktig, men dersom man har tilbøyeligheten til å handle mye forgjengelig drit, er det å kjøpe en dyr bolig en effektiv måte å begrense dette på.

Siden 1991 har høy giring i bolig vært det overlegent beste man kan gjøre med privatøkonomien. Spørsmålet er bare når det snur.

Har ingen kilder her og nå, men mener å ha lest at stigningen på børsen har slått boligprisene også i denne perioden. Man kan dog ikke bo i aksjer, men om vi snakker ren økonomisk avkastning mener jeg at aksjer er en bedre investering og tror statestikken støtter dette.

Tror jeg ikke, men skal sjekke detaljene. Enkeltaksjer gir større risiko, mindre mulighet for giring i banken og gevinsten skattlegges. Boliglånet gir høyere giring med 28% skattefradrag for rentene, mindre risiko og skattefri gevinst.

Det som er ekstra ille er at dette også gjelder investorer/kapitalister i stor skala. Det er større lønnsomhet og mye enklere å investere i eiendom enn i ordentlige virksomheter.

Det er tre spørsmål som tas opp i denne tråden:
- hvor mye kan man låne
- hvor mye bør man låne
- hva driver boligprisene

Dan Ariely har en glimrende filmsnutt som beskriver forskjellen på de to første, som kan finnes her:
http://bigthink.com/users/danariely (søk på snutten som heter: Sub-Prime Mortgage Crisis) Ariely er en av de ledende forskerne innen Behavioural Economics, og en fantastisk foreleser. Kort oppsummert: hvor mye man bør låne er et svært komplekst spørsmål, som tar for seg alt fra nytt sykkelutstyr, til stress, risiko, partners ønsker m.m.m. Bankene, og de fleste andre, foretrekker derfor å svare på et mye enklere spørsmål: Hvor mye kan man låne. Alt for mange foretrekker å forholde seg til det siste, kjøper etter evne fremfor etter fornuft.

Det gir også et pekepinn på det siste spørsmålet: boligpriser drives av etterspørsel og tilbud. Boligprisene drives opp av boligkjøperes tilgjengelige inntekt og preferanser. Pris på bolig nærme arbeidsplasser og sosiale knutepunkt påvirkes av reisevei og tid m.m. Dagens kombinasjon av bl.a.: lav arbeidsløshet, lav rente, skattefradrag på renter, dårlig pendlertilbud, høye lønninger for de 70% av befolkningen i mellomsjiktet, høye priser på nybygg og begrenset nybygg driver prisene opp.

For hver av de punktene som endres, vil prisene falle. For at en boble sprekker, må flere av dem endres betraktelig samtidig, for så å sende et sjokk i markedet, som igjen fører til store endringer i boligkjøperes adferd.

Det er mer sannsynlig at disse blir endret gradvis, som en stigende rente, utbygging av boliger med lett transport til Oslo og demografi.

Personlig ser jeg det som lite sannsynlig at aspektene som driver prisene opp blir enda mer akutt, (renten og arbeidsledigheten kan knapt gå lavere og skattefradraget på renter økes neppe) så jeg ser det som mest sannsynlig med en gradvis avkjøling og stagnering av priser. Om det skjer i år, eller om 3 eller 5 år vet jeg ikke. Men å være med på siste gisp av prisstigning som en investeringsstrategi er sjeldent lukrativt.

Om bobler er det viktig å huske noen grunnleggende aspekter: dotcomboblen besto av aksjer priset etter forventinger om vekst og hva andre ville betale, uten at det var underliggende verdier. Tullipanboblen var det samme, bortsett fra at der kunne man få en fin blomst når man ikke fikk solgt dem. Subprime boblen var et resultat av manglende betalingsevne hos store grupper lånetakere, som hadde kjøpt bolig på linje med dotcom aksjer.
Prisene på boliger i Norge er fundert på bruk av bolig (de færreste spekulerer i bolig) og betjenes av lønnen de får.

Det som kan skje relativt raskt er endringer i sysselsetningen.

Om for eksempel Italia går over ende kan (vil) dette få store konsekvenser for bedrifter over hele EU. Norske eksportbedrifter vil oppleve sterkt fallende etterspørsel og vi kan oppleve at et stort antall av disse må pakke sammen. Dette vil også ramme alle de norske bedriftene som er leverandører til disse, osv.

Konsekvensen av at mange norske bedrifter går over ende er at de som blir arbeidsledige og som ikke har tatt høyde for et inntektsbortfall vil måtte selge boligen. Når da dette fort vil føre til synkende boligpriser vil mange også sitte igjen med gjeld etter salget.

I ytterste konsekvens vil kraftig fallende boligpriser og mange som må selge og likevel ikke klarer å innfri gjelden føre til problemer for bankene. Noe vi opplevde for ikke så veldig mange år siden i Norge også.

Litt sånn forenklet da ...