Godt valg folkens

Jeg mener å ha lest at ingen i verden disponerer flere kvadratmeter bolig pr innbygger enn oss nordmenn.
Det forteller meg at boliger ikke kan være dyrt i Norge sammenlignet med andre land.

Det forteller at det finnes flere kvadratmeter bolig pr. innbygger enn i andre land.
Det forteller ingenting om prisen på de kvadratmeterne.

Trur at vi blir slått her av USA, men joda enig i at også areal er en god pekepinne.

Gitt at man i alle land er interessert i å bo så romslig som mulig (det er man kanskje ikke), så forteller det vel at den relative prisen pr kvadartmeter er lavere i Norge enn i andre land.

Hvis den tekniske verdien ligger til grunn, hva skal man da bruke som låneverdi for en tomt? Antall kubikkmeter masse over grunnfjell ganget med gjengs kubikkpris? Hva blir panteverdien dersom teknisk verdi overstiger markedsverdien?

Du har enda ikke svart på hva som er galt i Oslo etter at man bygget mange unødvendige hus.

a) Bor det flere folk der enn det burde?
b) Står det mange fraflyttede boliger tomme?

Kan hende. Kan hende at boligprisene har vært unaturlig lave en lang periode.

Har du en link til noe offisiell statistikk?




Kan sikkert hende prisene har økt mer fordi folk velger andre låneformer. Var ikke nedbetalingstid på 20 standard før og noen valgte til og med kortere nedbetalingstid og valgte heller å slite litt i 10 år for å bli gjeldsfrie så fort som mulig? Er det flere nå som velger nedbetaling på 25 eller 30 år. Eller avløsningsfritt lån (for å kunne kjøpe seg den storste boligen de kan få tak i?).

Det koker vel ned igjen til spørsmålet om hvem som er skyldig i at folk låner over pipa, banken eller lånetakeren.

Er det rimmelig å se på fraflytting på bygda i sammenheng med boligbygging i Olso (og andre storbyer) siden vi alt har vært inne på nedlegging av industri og satsing på én hest.

Jeg tror at hvis teknisk verdi ble tydeliggjort, samt at bankene stilte høyere krav til sikkerthet, ville prisene være lavere og mer stabile.

Uansett hvor stor tro man måtte ha på markedskreftene, ser man vel at hvis det er lett å låne penger, kravene til teknisk dokumentasjon reduseres, samt at meglerne bruke alle mindler for å presse prisene opp, så øker dette prisene.


Godeste Geir, nå virker det som om du ikke vil forstå.

Det er alltid mange som vurderer å flytte, og som gjør det når det dukker opp nye boliger, men som ikke gjør det hvis de ikke finnes.

Boliger leies ut og folk flytter sammen, etter flytte frahvernadre. Gamle folk dør, Folk pendler, arbeidsinnvandrer osv.

Dette er dynamisk og det følger konjunkturene.

Åja, det står mange boliger tomme i Oslo.

http://www.aftenposten.no/pengenedine/article2959211.ece



e

Det er en kombinasjon. Hvis bankene reduserer kravene, vil flere låne mer.

Dette kan jo skape personlige problemer, men blir omfanget stort nok, kan det bli et samfunnsproblem.


e

Enda en ting hvor vi skiller oss ut sammenlignet med en del andre land. Står boligen til salgs i et par måneder så synes vi det går treigt. VI forventer nesten at boligen blir solgt mandag etter første visning. I en del andre land er det helt vanlig at en bolig står til salgs i et halvt år, et år eller lengre.

Er det generelt sett dårlig for økonomien eller boligprisene at et boligsalg tar 6 måneder eller er det kun/stortsett menneskelige forhold som påvirkes/påvirker et såkalt treig boligmarket?

Nå motsier du deg selv. Hvorfor har ingen flyttet inn i disse tommme, nye boligene når det etter ditt utsagn alltid står en del av befolkningen klar til å gjøre det.

Ingen motsetninger her Geir.

Boligmarked og folks flytting er dynamisk, og det er mange ting som påvirker.

Noen flytter, andre gjør det ikke. Nå er det ferre som gjør det, enn det er er nye boliger. Dermed står noen tomme.

For et par år siden var det flere som ville enn det var boliger, og omsetingen og prisene var høye.


E

Er du egentlig enig med deg selv?

Slappalitta!
Fjerne tomteprisen fra vurderingen? Hvor skriver jeg det?

Jeg har skrev at tomteprisen mange ganger er ekstremt høy, og hvis denne delen av taksten kom tydeligere frem, TROR jeg folk ville vurdert høye priser på en annen måte.

Det denne diskusjonen begynte med, var at jeg hevdet den rekordhøye økingen i boligprisene skyldes bankenes utlånspraksis, mens feks Geir hevdet det skyldes LO og høye lønninger.

Jeg mener fremdeles det er hevet over en hver tvil at bankenes utlåndspraksis har mest å si for boligprisene.

Jeg tror det ville vært en fordel for alle (- meglere og banker) om man ikke fikk lånt mer enn feks 80% av teknisk verdi.

Da ville det bli vanskeligere å få solgt og kjøpt boliger 20-30% over takst fordi folk måtte ha spart opp pengene på forhånd.

Det er noe helt annet å låne 200 000 ekstra enn å spare opp 200 000 ekstra.


Jeg snakker ikke om folks betalingsevne, men om forholdet mellom teknisk verdi og lån.



e

Nå er jo Norge (og resten av verden) i en historisk og helst spesielll situasjon.

Hvis hele markedet var som i dag, ville ikke disse boligene bli bygget, fordi behovet ikke er så stort.

Som jeg har sagt MANGE ganger er det mange faktorer her, og mange ting som fungerer sammen.

Jeg tviler fremdeles sterkt på at LO og folks lønninger er en hovedfaktor i boligprisene.


e

Jeg har ikke blandet LO inn i boligprisdiskusjonen så det utsagnet kan du godt trekke.

Vi prøver igjen, og blander inn noen flere nye spørsmål

1. Hva synes du skal være låneverdi på en tomt?
2. Inkluderer teknisk verdi på et hus som er bygget på en tomt prisen på tomta? I såfall hvordan.
3. Hva med hus der markedsverdien er lavere enn den tekniske verdien?

Så postulatet ditt om at folk vil flytte der det finnes boliger gjelder stort sett, men ikke nå? Vi kan med andre ord stryke "alltid" i følgende utsagn:

Greit, jeg trekker det. Du skrev at prisene er høye pga lønninger (som jo LO jobber for at skal være gode)





Den skal være og er markedsbasert, men banken kan fremdeles velge å ikke låne deg mer enn feks 80% av markedspris.

Jeg tror kanskje det ville være en god ide, for å sikre at bankene ikke har for dårlig sikkerthet og for ikke å være med på å overopphete markedet.





Tomt og hus er presentert hver for seg i taksten, men i salgsprospekter er det bakt sammen.

Dette tror jeg er gjort med hensikt av meglere, for at potensielle kjøpere ikke skal se at den byggtekniske verdien på huset feks er 1 mill, mens tomta er 5mill.





Da har man et hus man må realisere et tap for å få solgt, med mindre noen vil betale over takst.


e

Det er alltid noen som vil flytte, men nå er det ferre som vil flytte i forhold til de tilgjengelige boligene på markedet.

Jeg gjentar enda en gang. Hele mekanismen er påvirket av flere faktorer.


e

Ja, men hva skal låneverdien være?

Jeg skjønner fremdeles ikke hvorfor du hele tiden kommer med personangrep. Skulle nesten tro du maglet gode argumenter.;)

Alle er for markedsmekanismene, og de fleste vet at det er, og må være reguleringer.

Det det er snakk om her, er graden av reguleringer.

Jeg lurer på hvorfor bankene har senket kravene?

Har du gjort deg noen tanker om dette?

Solidartiet med førstegangsetaberere?


Det er dessuten mange måter å komme inn på boligmarkedet på. Førstehjemslån, BSU osv.


Saken er at selv om jeg ga bort en leilighet gratis, ville ikke det endre noe for boligmarkedet. Man blir tvunget til å hoppe på karusellen.


Markedskreftene fungerer på en spesiell måte når tilførselen av "varer" er slik den er i boligmarkedet.

Hvis bankene skjerpet kravene, ville kanskje prisgaloppen roet seg litt, til glede for alle bortsett fra meglere og banker.




E

Låneverdien kan være litt lavere enn markedsprisen. feks 80%

Hva tror du ville skjedd Geir, hvis man ikke lengre kunne låne 100% av kjøpsummen uavhengig av om den var 20-30-40-50% over takst?

Lavere priser?

Høyere priser?


e

Det ville på kort sikt gitt lavere priser fordi førstegangskjøperne nederst i bolignæringskjeden ville blitt tvunget til å leie i stedet for å kjøpe.

Fikk ikke folk kjøpt seg leiligheter før i tiden?

Da bankene hadde litt strengere krav?
Hvorfor hadde bankene strengere krav rett etter forrige bakkrise?


Jeg innrømmer gjerne at jeg ikke oversikt over alle førstehjemslånene på markedet, men jeg trodde da vitterlig de oppererte med bedre betingelser og flere krav. Feks at det ikke er mulighet til å leie ut, samt at man ikke skal ha eiet bolig tidligere?

Mulig jeg tar feil her altså.




Det er mange boliger til salgs til rundt en million i Oslo. Sparer man litt på forhånd kommer man inn på markedet. Så må man jobbe seg opp.



Nei, dette argumentet bruker jeg ovenfor et til tider løpsk boligmarket. Hold deg til saken.

Jeg snakker om hvordan systemet fungere/ikke fungerer, ikke din subektive opplevelse av min moral. Igjen, hold deg til saken.

Folk blir dessuten tvunget til å være med på galoppen, og jeg tror alle ville være tjent med at ikke markedet koker opp igjen, slik det gjorde for et par år siden.




Bedre å tape store verdier pga av et utlånsbonanza-krakk? Slik mange nå opplever?


Det ER spesielle forhold i boligmarkedet. Det er den største økonomiske byrden vanlige mennesker tar på seg, det tar lang tid fra etterspørselen øker til det kommer flere boliger på markedet.

I alle markeder der det er mangel på varer blir det dyrt. Dyrt for vanlige folk, mens bankere og meglere helst vil ha det slik.

Dette er jo bukken og havresekken av verste sort.

Regjeringen måtte hjelpe bankene, de skjerpet også kravene til meglerne og strammet inn på bankenes rutiner i forbindelse med utlån.

Kommunistisk tankegods, satt ut i livet av SV-finansminister Kristin Halvorsen?


Tidligere i livet har jeg blitt overasket når jeg har vært i kontakt med banken i forhold til lån. De har uten unntak tilbudt meg mer enn jeg selv hadde kommet fram til at jeg burde.


Kontrakt med djevelen? Herregud...



Espen

Mener du virkelig det er bedre for folk med dårlig råd å måtte betale mye for boliger bare de får låne nnok?

Dette kan du ikke mene Geir?

Greit at du beskjedent omtaler deg som leke-økonom på www, men din meget godt utviklede logiske sans burde hindre deg fra å komme med slike ting.



Espen

Nei.


Korrekt


Igjen, korrekt.

Flotte observasjoner, dette, men jeg skjønner ikke hvorfor du føler for å få dem bekreftet av meg.

anonymous13:

Har ikke tid til å svare detaljert nå, men jeg gjør det gjerne i kveld.

Antallet som fullfinansierer har øket markant i årene der prisene har steget mye.

Antallet eiendomsmeglere er redusert med 25%, noe som er en indikasjon på at markedet nå opplever noe i nærheten av et krakk.

Har du fullfiansiert og boligen har falt med 10%, er du i prinsippet i et potensiellt gjelsproblem.


Jeg anbefaler deg å søke litt rundt på sidene til kredittilsynet.

Der står det mye info om hele bransjen, folks belåning, hva kreditttilsynet ser på som negativ utvikling osv.

Siterer kjapt:

"Etter at belåningsgraden på boliglån økte markert omkring 2003, har andelen lån med belåningsgrad over 80 prosent ligget på et høyt nivå. Det samme gjelder andelen lån hvor lånet oversteg boligens verdi. Mange yngre låntakere har kommet inn i boligmarkedet under en periode med sterk økning i boligprisene. Særlig blant disse har omfanget av lån med høy belåningsgrad vært stort. Undersøkelsen foretatt våren 2009 viser en markert nedgang i andelen lån med belåningsgrad over 80 prosent av forsvarlig verdigrunnlag."

...og

"− Lave renter og liberal kredittpraksis i bankene førte i årene fra 2004 til 2008 til økte boligpriser og høy gjeld. Mange husholdninger ble sårbare. Høyere renter og uro på finansmarkedet bidro til bråbrems i boligmarkedet og i kjøp av større konsumvarer høsten 2008. Lave renter har gitt oppgang i boligprisene igjen våren 2009. Det må imidlertid tas høyde for at arbeidsledigheten øker og at rentene etter hvert vil måtte normaliseres, sier Skogstad Aamo. −Med fortsatt usikkerhet i boligmarkedet vil det være en fordel både for husholdninger og banker med en mer nøktern lånepraksis enn i årene 2004 – 2008, legger Skogstad Aamo til."


Du sier stadig at jeg ikke dokumenterer påstandene, eller at du ikke finner dok på tingene jeg skriver.

Så langt har du kun henvist til NEFs prisbarometer.

Hvis du kun forholder deg til tallene fra NEF, kan du fort bli sittende med et inntrykk av at allt til en hver tid er i skjønneste orden, og at alle bør kjøpe bolig nå.

Noe de til stadighet får kritikk for også.



Jeg vil ikke "være med på leken", men blir som mange andre tvunget til det, fordi boligprisene har steget mye.

Bare så det er sagt, har jeg uten unntak øket mine boligers verdi ved hjelp av ombygging og oppussing.


Igjen, det ville være mye bedre for alle om prisutviklingen var lavere.

Kanskje skulle boligprisene med i KPI?

Dette er vel noe FRP han kommet med en gang.




Espen

Hvordan greier du å tolke dette ut av tørre faktatall? Bruker du samme metode som når du leser det jeg skriver og halvveis konkluderer med at jeg "mener at det er bedre for folk med dårlig råd å måtte betale mye for boliger bare de får låne nok?"

I såfall tror jeg at jeg har forklaringen.

Slappa gutter dere skal få mer håndfast dokumentasjon.

I mellomtiden:

Jeg er litt sleivete i måten jeg skriver på. Beklager dette. Det er på ingen måte fordi jeg ikke respekterer debattanene i trådene.

Jeg skal prøve å strukturere meg fremover.


Mitt hovedpoeng har hele tiden vært at banker og eiendomsmeglere i stor grad har bidratt til oppvarmingen i boligmarkedet.

Ikke folks lønninger, slik Geir hevdet.


anonymous13. Du stiller meg spørsmål som om jeg personlig er ansvarlig for mekanismene i markedet.

Når jeg sier at bankene bidrar negativt, og at man ikke burde kunne låne 100% av markedspris, uansett hvor høy den er i forhold til takst/teknisk/ tidligere verdi, svarer du:

- Hvordan skal folk komme seg inn på boligmarkedet da?

Da må jeg også kunne si at de får gjøre som de gjorde før, da bankene hadde litt strengere praksis.

De får ikke kjøpt de boligene som går langt over takst.



Mest sannsynlig ville strengere utlånspraksis redusert de største økningene i boligprisene.


Er ikke SSBs tall tørre faktatall?

Er Kreditttilsynet på villspor når de uttaler seg slik de gjør i den korte sitatene jeg kopierte?

Hvordan kan dere stole på NEFs tall?



mer etterhvert



e

Er det ikke enkel økonomi at mer penger ute i markedet fører til økte priser så lenge etterspørselen overstiger tilbudet?