Min første budrunde... og jeg er alene!

Hei:) Jeg har for første gang gått inn i en boligkjøperprosess, og det har seg slik at jeg har landet på at jeg vil kjøpe boligen jeg har sett på. La inn et bud, 200 tusen under takst, men fikk avslag. Kanskje litt vel frekt siden boligen ikke har ligget ute lenge. Så er det seg også slik at ingen andre har bydd!! Det var labert oppmøte på visning.

Det er en ok-fin bolig, men beliggenheten er ymse, sentralt, men leiligheten ligger rett ved en pub. Dette er ikke Oslo, men en liten bygd, så det er nok en av de mest bråkete beliggenhetene i området. Mitt inntrykk er at markedet for leiligheter i dette området generelt er dårlig, en annen leilighet i sentrum har ligget ute i nesten ett halvt år, mens en tomannbolig litt utenfor sentrumskjernen gikk for 1.1mill over takst dagen etter visning. Jeg har innstilt meg på at jeg kan leve med denne støyen da jeg er borte de fleste helger - samt at jeg ikke kan være for kresen når jeg skal kjøpe min første bolig.

Da dette er mitt første møte med det å by på en bolig var jeg ikke forberedt på det psykologiske spillet rundt dette.. Megler, som jeg såklart ikke kan stole på, sier at selger bør akseptere takst. Og at dersom de ikke får det blir det ny visning. Så om jeg har is i magen så risikerer jeg at det kommer flere interessenter... Likevel, så er dette et lite sted hvor det kommer lite ut på boligmarkedet, og de som skal kjøpe bolig følger med (ref boligen som gikk 1 dag etter visning til langt over takst). Sånn sett er jeg ikke så bekymret for at flere skal bli interesserte. Noe som er interessant er at leiligheten har 4x så mange klikk inn på seg som huset som gikk mye over takst.

Før visningen så jeg for meg at det kunne gå to veier, enten budkrig eller at ingen er interessert. Er det slik at folk gjerne venter en god stund etter visning med å by? Er det noe generelt hendelsesforløp jeg kan forvente meg at skjer fremover?

Jeg har litt innblikk i selgers økonomi, de er relativt nyutdannet, eier en leilighet her på bygda og en i oslo, selger (i følge dem selv) pga familieforøkelse og ønske om større bolig. Denne har blitt brukt som hytte/utleie.
Er det veldig vanlig å trekke tilbake et objekt etter det har blitt lagt ut? Har inntrykk av at markedet her er tregt om dagen, jeg risikerer jo at de ombestemmer seg fra å selge?


Man kan kanskje ikke gjøre annet enn å spekulere..
Planen min nå er å ha is i magen. Jeg føler bare det blir dumt å betale 200k mer enn det jeg trenger? Samtidig kan det jo da hende at jeg ikke får kjøpt den i det hele tatt da. Selv om jeg har lyst på den, så er det heller ingen krise da jeg leier ganske billig...

Du betaler ikke 200k mer en du trenger hvis de ikke vil selge. Hvis det er ett sted du vil ha ville jeg lagt meg på 100k under takst og gitt klar beskjed at det er siste bud.

Ja, det er et godt poeng.. Likevel er jeg redd jeg ikke vil få igjen det samme ved et eventuelt salg, da jeg vet jeg ikke skal bo i denne boligen til evig tid. Så enten må jeg kanskje gå litt opp i pris, eller sitte med is i magen og håpe at de vil selge uansett og kan være villige til å gå ned i pris?

Takst er jo bare ett prisanslag fra megler, meglere får vel en prosentandel av salget og har ett genuint ønske om å få høyest mulig pris.

Ved ett par annledninger har jeg fulgt venner på visning og rådet dem til å ha is i magen, hvis ingen byr på leiligheten så er det gjerne en grunn til det. De har fulgt mine råd og betalt hhv 50' og 250' mindre enn det de planla

Hvis du er førstemann til å legge inn ett bud, legg inn ett skambud. Hvis du er heldig kan du spare 10-20% av salgssummen, det verste som kan skje er at budet ikke blir akseptert. Så blir det eventuelt en pruterunde hvis du er eneste kjøper og det er ikke sagt at prisen må gå opp
Ser i nærområdet mitt at det er en del hus som ikke blir solgt og som har ligget ute lenge, det ene har ligget ute i to år. Litt ukurant beliggenhet og prisen er 15'++. Kult hus


Det med å være "taktisk" ved å by mye mer enn alle andre er bare prisdrivende

Hvis jeg ikke har skjønt feil så er det nettopp dette han har gjort, men fått avslag.

At megler sier at hun tror de selger til prisantydning er jo litt spes. Prisantydning er jo gjerne satt mellom megler og selger så hvis de ikke selger til det så er der noe spesielt.

Hvis du mener den ikke er verdt mer (for deg) så ville jeg ikke bydd noe høyere.

Takst er noe en takstmann lager, det er litt omdiskutert hvor bra de treffer. Ikke alle har takst.
Prisantydning er noe megler lager i samarbeid med selger for hva de tror vi gi best pris. Noen tenker det er lurt med en lav prisantydning slik at man får med mange i budrunden. Andre tenker kanskje at det ikke blir budrunde og de heller kan ende opp med motbud som her. Prisspykologi, forankring av pris og slikt. Megler har ikke lov til å lage prisantydning som det ikke er tenkt solgt til, men det skjer nok ofte uansett. Selger kan avslå eller akseptere bud akkurat som de vil.
Oppsummert så er prisantydning vanskelig å stole på, du må vurdere hva som er fornuftig pris for boligen.

Vi var på utkikk etter en fritidsbolig i sommer og kom over en leilighet vi likte. Den hadde ligget ute siden februar uten bud og hadde nå blitt satt ned 60 k fra startprisen. Det skulle være visning kommende helg og vi var vel nå på en tirsdag.
Var godt kjent i området da vi hadde hatt leilighet på stedet før og trengte egentlig ikke å se leiligheten da det var masse bilder og tilstandsrapport.
Var inne på eiendomspriser og sjekket hva eier hadde betalt 5 år tidligere.
Bestemte oss derfor for å gi bud usett og før visning for å se om vi fikk tilslag.

Bød 190 k under den nye prisen. Fikk beskjed fra megler om at det var avslått. Diskuterte litt oss imellom hva vi mente den var verdt for oss, og ble enige om at prisantydning egentlig var godt innafor. I tillegg var det bygget en vinterhage med en pris på ca 100k for 3 år siden, noe som gjorde at selger ville få igjen det de hadde totalt hadde investert om de fikk prisantydning.

Vi gikk opp 100 k til og sa at vi nå nærmet oss grensa vår. Da kom selger med et motbud- 40 k under prisantydning. Nå var vi egentlig fornøyd med tilbudet, men man har jo sett på boligjakten, så da var det å tyne ut de siste kronene og vi møttes på 60 k under prisantydning.

Så cluet er kanskje å få selger til å komme med et motbud, det sier noe om hva vedkommende er villig til å selge for.

Hver salgsrunde koster omtrent 50' med visning og annonsering;
kjøper kan jo poengtere det og redusere tilbudet ytterligere det er jo ikke noen automatikk i at en usalgbar/usolgt bolig stiger i pris.

Ja, hva jeg mener den er verdt for meg er kanskje det viktigste for hvor høyt jeg burde gå.


En annen grunn til å ikke gå hardere ut enn nødvendig: https://www.dn.no/eiendom/bolig/bol...-dramatikk-knyttet-til-dette/2-1-1270423
(dette er dog ikke oslo)



Ja, går og tenker på om jeg skal få de til å komme med motbud, men tror jeg skal gi det litt tid. Var det stor forskjell fra 5 år tidligere? Denne leiligheten er lagt ut til 750 000 mer enn det de kjøpe den for 6 år siden.

Det kan fort hende du har rett i spekulasjonen, hver renteøkning og sesong(strøm) betyr en utgift (som de kanskje ikke har råd til) hvis de ikke får solgt. Nyutdannede med 2 leiligheter høres ut som mye gjeld. Mtp. på de spesielle omstendigheter som har vært, har det vært rimelig å holde to leiligheter, inntil nå. Siden du skriver leiligheten har vært brukt som hytte/utleie kan det hende det er noen tidsfrister i din favør, om de prøver å selge leiligheten innenfor en botid som kan gi dem unntak fra skatteplikten. Om du får et ærlig svar på dette er kanskje tvilsomt.

Hvis spekulasjonen er feil, går du kanskje glipp av leiligheten.

Det er bo rett ved en pub kan være litt slitsomt. Har bodd i nærheten av en tidligere, gjestene er ofte ganske høylytte ved stengetid og bartender/dørvakter/eier er ofte ikke de beste til å påse at det er stille. En må da kontakte kommunen og det kan være litt tidkrevende for å få til en løsning.

Selv om støyen ikke har noe å si for deg så gjør det trolig at den er "tyngre" å selge nå og vil også være like "tung" å selge for deg når den tid kommer.

Så siden det ikke haster for deg så ville jeg holdt hodet kaldt og invitert til ett evt. motbud. De er trolig ganske innstilt på å kvitte seg med denne leiligheten nå som cash har fått en verdi igjen. Om de har lånt aggresivt så må de kanskje selge denne leiligheten før de får kjøpt seg noe større inne i byen?

Lykke til!

Jeg har nylig sittet på motsatt side selv, salg av leilighet i Oslo. Salget skjedde rett før sommeren, et litt dårlig tidspunkt.

Første visningsrunde la vi ut for ca 6 millioner. Dette visste jeg var høyt. Som selger har man tre valg: Legge prisantydning på forventningen og håpe noen ser på det som fair, legge den over og håpe noen legger inn "skambud" et par hundre tusen under (som da blir forventningen) eller legge ut lavt og håpe en budkrig drar leiligheten langt over antydning og opp til forventning, Her er det ingen fasit, men det jeg har sett av tall tilsier at å bevisst underprise og håpe på budkrig ikke er noen opplagt strategi slik mange tror. Vi gikk altså for å forankre verdien høyt.

Første runde hadde ganske mange på visninger, og et par som satt på gjerdet og lurte på om de skulle legge inn bud. Den ene uttrykte bekymring om budkrig, og ville derfor ikke legge inn bud (her må jeg innrømme at jeg ikke forstår logikken. Hvordan tenker han å kjøpe uten å legge inn bud?)

Andre runde satte vi ned prisen 300'. Da var vi på en pris der jeg forventet.

Denne gangen kom det et bud: en halv million under! Det avslo jeg glatt. Det ville være uaktuelt å selge til den prisen. Budgiver kom ikke med nytt bud etter av vi avslo.

Noen dager senere dukket det så plutselig opp et bud fra en som var på første visning. Det var ca 250' under siste prisantydnignen vi brukte, og nå var jeg virkelig i tvil! Pga flytting til en annen del av landet ville det ævrt upraktisk å holde på leiligheten. Det ville bundet opp kapital, og å administrere utleie ville vært litt knotete. Samtidig var det jo såpass langt under at jeg tenkte å avslå dette også.

Men så ballet det på seg. En annen som var på listen hev seg på, og budene gikk opp til ca 100' under siste prisantydning. Da var jeg egentlig innstilt på å akseptere, men megler klarte å overtale siste budgiver til å øke sitt siste bud 50' til. Da aksepterte jeg.

Et par konklusjoner:

1) Når megler begynner å fiske etter at du skal øke ditt eget bud, da er megler desperat. Har han andre interessenter er det selvsagt det som pushes. (Om en av de andre kan overtales har de jo plutselig to budgivere og alt er enklere.)

2) Regn på kostnaden selger har av å ikke selge. I mitt tilfelle så var det ny runde meg megler, mulig ny annonsering, flere måneder med felleskostnader og renter på boliglån (evt manglende avkastning på å investere salgssummen i noe annet.). Å avslå for å prøve å få inn de siste 50' er for eksempel meningsløst.

På den annen side blir det litt dumt å flytte inn et sted man vet det er pub, og så forvente at de som driver pub'en skal endre måten de har drevet på fordi du ikke liker at pub'en du visste lå der fortsatt driver som de har drevet :-)

Logikken er å ikke starte opp noe mens alle er litt varme i toppen etter visning. Det er alltid noen som ikke helt har gjort seg opp sin egen mening om hva de mener boligen er verdt og baserer seg på hva andre er villige til å by og så byr de litt til (som jo egentlig der som gjør at man får boligen i en budkrig). Man ønsker rett og slett at disse folka skal finne seg noe annet og hvert fall ikke gi de informasjon om hva du kunne tenke deg å gi for boligen.




1) Det er også mulig å tenkte tanken at megleren faktisk gjør jobben som ligger i "mekling", som en jo stort sett blir frarøvet muligheten for i moderne, norsk boligsalg. Kunne jo like gjerne het eiendomsaksjonarius :-).

2) Dette krever at du har innsikt i detaljene i avtalen mellom megler og selger. Vanligvis oppgis ikke disse i en detalj som gjør at kjøper kan avgjøre om dette er "no cure no pay". Det man derimot kan benytte seg av er regelen om "bodd i boligen 12 av de siste 24 mnd"-kravet for skattefritt salg. Man som flytter sammen gjør jo opplegget hvor én flytter inn hos den andre og leier ut sin egen bolig. Så finner man etterhvert ut at dette går jo bra, helt til man kommer på at man må selge innen man har leid ut i 12 mnd, eller så man flytte tilbake et helt år før man får solgt skattefritt.

I mitt tilfelle var det ingen pub der når leiligheten ble kjøpt.

Pub og lignende har støykrav de må forholde seg til, uavhengig av "hvordan de alltid har drevet". Oslo har en spesifikk støyforskrift som gjør ting enklere juridisk. For ordens skyld finnes det mange nabolagspuber som passer utmerket i nabolag.

Uff, det er litt nedtur å oppdage ja.

Jeg elsker nabolagspub'er og savner det veldig. Var en på Grefsen/Kjelsås når jeg bodde der for leeeeenge siden. Men den var jo roligere enn et bolighus, med unntak av når det var landskamper. Men makan så kjekt å stikke ned å ta en (og to da) øl med naboen fremfor å drive å styre med å invitere og sjekke at det passet med husets andre premissgivere. Og ikke minst når man bare ikke orket lage middag.

Til punkt 2: Nei, det er mulig å gjøre kvalifiserte gjetninger også. Å starte en ny runde med visninger vil ha diverse kostnader. Noen også vanskelig å måle (bor feks selger i leiligheten? I så fall blir det fort en måneds venting (annonsen av Finn, ligge kald i 3 uker, ny annonsering) der leiligheten må holdes i visningsmodus.)

Generelt vil jeg like å se den selger som ikke til slutt gir seg på de siste 25' og heller tar alt styret med en ny salgsrunde.

Hvis leiligheten er tungsolgt og ingen byr, så kan du ha is i magen, vente på neste visningsrunde og så legge inn bud enda lavere enn det forrige (-300k?)
og "take it or leave it". Hvis ingen egentlig er interessert blir det jo vanskelig for deg å selge i neste runde også og kanskje ingen særlig verdistigning.
Men kanskje bedre å se etter et annet objekt...