Brukstillatelse/ferdigattest på gammel hytte

Vi vurderer å se på en hytte. I takstrapporten står følgende:
Xxxxxxx
Det foreligger ingen tegninger fra byggeår i Rennebu kommunes arkiv, og megler har derfor ikke kunnet foreta kontroll av dagens bruk opp mot eventuelle godkjente tegninger.
Det foreligger ingen tegninger av tilbygget soverom fra 1980, tilbygget stue fra 1990 eller uthus fra 2006 i kommunes arkiv.
Det foreligger heller ikke midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest i Rennebu kommunes arkiv.
I de tilfeller hvor midlertidig brukstillatelse ikke er innhentet for saker omsøkt før 01.01.1998 vil byggesaken ikke være korrekt avsluttet, og for å få en korrekt avslutning, så kan Rennebu kommune i medhold av plan- og bygningsloven pålegge eier å igangsette tiltak som leder til at midlertidig brukstillatelse/ferdigattest kan omsøkes og utstedes.
Kjøper overtar ansvar, risiko og eventuelle konsekvenser, herunder ev. kostnader, knyttet til manglende midlertidig brukstillatelse/ferdigattest.
Xxxxxx

Hva risikerer man her? Masse papirarbeid? Gebyrer? Mulkt?
Kan man risikere å måtte rive noe?

Veldig kort fortalt så vil du aldri måtte rive noe som er lovlig oppført (og det skal ganske mye til før noe må rives selvom det er ulovlig oppført) . En ferdigattest betyr ikke nødvendigvis at alle byggearbeidet på eiendommen er lovlige.

Hvis det ikke finnes noe i kommunens arkiv så kan det se ut til at det ikke er omsøkt. Her bør du sjekke hva gjeldende arealplan tillater av bygging på denne tomta. Hvis det som er oppført er innenfor begrensningene som settes, så vil det uansett være mulig å få det ettergodkjent. Dette kan jo være en litt krevende prosess, men det kan samtidig potensielt skremme vekk andre budgivere.

Det er selvsagt også en mulighet at det er godkjent men at takstmannen (eller kommunen selv) ikke fant tillatelsen i arkivet.

Hvis det er bygget mere enn tillatt i arealplanen er det reell risiko for å måtte rive. Du kan selvsagt sitte stille i båten og håpe at det ikke blir oppdaget, men du kan potensielt ha et litt større problem hvis det blir oppdaget. Her kan det nok i større grad være grunn til å styre unna

Når det gjelder gebyrer; kommunen har ikke lov til å kreve mere gebyrer for søknad om ettergodkjenning enn søknad om tilsvarende tiltak på forhånd. Du kan altså sjekke kommunens gebyregulativ. De kan derimot fakturere medgått tid for selve ulovlighetsoppfølgingen, dvs den tiden de har brukt på å få deg til å sende inn søknaden. I tillegg kan de ilegge overtredelsesgebyr ved grove lovbrudd. Her snakker man stort sett om bygging i strandsone/naturreservat når det privatpersoner ilegges slike gebyr

Da har jeg dykket litt i reguleringsplanen og hverken hytta eller bod/toalett bryter med reguleringsplan. Det er en terrasse der som kanskje er noe høy i forhold til regulering.
Både hytte og bod er registrert med areal hos kommunen, men ingen tegninger. Jeg tar trolig en telefon til kommunen over helga og hører men med det su skriver og annet jeg finner så tror jeg det bør være muligens få dette «ettergodkjent’».

Dette er det som betyr noe. Ettergodkjenning kan være en litt styrete prosess, men med et forutsigbart utfall (godkjenning) så lenge du er innenfor rammene av reguleringsplanen. Hvor stort areal som er registrert (matrikkelført) har ikke nødvendigvis noen sammenheng med hva som er godkjent, da dette baserer seg på to ulike lovverk.

Basert på det du skriver her så ville jeg ikke vært bekymret for å eie denne hytta, men jeg ville nok påregnet noe ekstra arbeid og utgifter for å få alt på stell.

Det er en ting som er verdt å sjekke; hva slags VA-løsning er det? Dersom du er koblet til kommunalt avløp så er det nok ikke noe problem, men dersom det er gjort en eller annen hilbillyløsning da badet ble bygget så kan det jo by på noen problemer.

Uproblematisk. Det er BYOW og mulldo.

det er helt vanlig at eldre hytter ikke har ferdigattest

Å ja. Hus også.
Jeg har bodd 15 år i et hus i Asker fra 1972 uten ferdigattest.
Da vi kjøpte sa megleren at halvparten av husene i Asker mangler dette. Mulig han overdrev litt.
Kommunen utsteder uansett ikke attest på noe som er over en viss alder (10 år?) så det hele er en ikke-sak.

Det hele kommer fra tiden da man hadde manuelle systemer og liten oversikt.
Jeg har bygd en garasje på eiendommen, og der ble det fulgt opp fra kommunens side med ferdigattest, så jeg har for garasjen men ikke for huset.

Du har rett i dette. ferdigattesten har i seg selv liten betydning. Men som eier av en bebygget eiendom er man i offentligrettslig forstand selv ansvarlig for ulovlige byggetiltak, selvom de er utført av tidligere eier.

Manglende ferdigattest kan være en indikasjon på at det er verdt å gjøre noen ekstra undersøkelser før kjøp av eiendom, for å vite om bebyggelsen er lovlig oppført, enten det er hus eller hytte.