Burettslagslova - Styrets frihet

Hvor stor frihet har styret i et borettslag? I loven heter det at "Styret skal leie verksemda i laget i samsvar med lov, vedtekter og vedtak i generalforsamlinga. Styret kan ta alle avgjerder som ikkje i lov eller vedtekter er lagde til andre organ". Lovens § 8-9 ramser deretter opp eksempler på vedtak som krever samtykke fra generalforsamlingen: Ombygging, øke antall andeler, salg eller kjøp av fast eiendom og så videre.

Konkret spørsmål: Et styre har gitt samtykke til kommunen om at kommunen kan etablere tre lyspunkt (lyktestolper) i hagen til tre beboere i forbindelse med at kommunen skal lage en snarvei over et grøntområde. Dette betyr at tre beboere får en 5 meter høy lyktestolpe i hagen sin (men som strengt tatt er borettslagets eiendom). I tillegg betyr dette at vintervedlikehold av borettslagets private vei må håndteres av kommunen, og fire-fem parkeringsplasser langs denne veien kommer til å ryke. Jeg mener dette faller inn under punktet om "ombygging, påbygging eller andre endringar av bygg eller grunn som etter tilhøva i laget går ut over vanleg forvaltning og vedlikehald", og som dermed krever vedtak i generalforsamlingen. Dette styret derimot, mener at de er i sin fulle rett til å vedta dette.

Noen med peiling som kan si litt om styrets "albuerom"?

Nja, denne kan være litt tricky, for jeg er enig med deg på generelt grunnlag, at i utgangspunktet at dette kan defineres som uvanlige vedlikeholdsoppgaver, påbygging eller ombygging som sådan og da skal det forankres i en GF.

Men hvorfor skal kommunen ha en snarvei her - og er det noe valg? I så tilfelle er det naturlig å stille spørsmålet om lysene uansett må settes opp pga sikkerhet som et argument - og da mener jeg at styret kan gjøre dette uten en forankring i en generalforsamling.

Kommunen påstår det er en snarvei som mange egentlig vil bruke, men på grunn av mangel på lys og mye gjørme på stien er det få som bruker den. Jeg har utfordret dem på hvor mange som reelt "sogner til" snarveien, for jeg mener grunnlaget er for tynt. Kommunen var på befaring i går, og da sa hun som er prosjektleder at de kommer til å bygge den delen av snarveien som ligger på kommunal grunn uansett, men at de ikke kan grave og sette opp lys hos oss uten at borettslaget er enig.

Det er et poeng at denne snarveien blir litt merkelig om kommunen bygger 150 meter snarvei med belysning, og så kommer det et strekk på 100 meter uten lys hos oss. Men det handler egentlig mest om det prinsipielle for meg, jeg har lyst til å vite mer om hvilke begrensninger som ligger på styret.

Vintervedlikeholdet hadde hverken styret eller kommunen tenkt så mye på, men det er nok det punktet som er viktigst for flest. Om disse parkeringsplassene ryker, blir det trangt på gjesteparkeringen (garasjer fra 1979 som ikke er SUV-kompatible). Dette er en stor endring for beboerne, og jeg har en magefølelse at det blir feil at et styre på 3 personer kan ta en slik avgjørelse på vegne av flertallet.

Omdisponering av fellesareal, altså nedlegging av parkeringsplasser? Jeg har forstått det som at det må opp i generalforsamling.

Angående hagen til beboerene så er spørsmålet om det faktisk er hagen til beborene, eller beboerene som har tatt seg til rette på fellesarealet. Vil uansett tro lyktestolpen kommer til å stå i utkanten av denne "hagen"? Eventuell lysforurensning tenker jeg vil vere problemet her, men det kan kanskje de rette lyktestolpene unngå?

Dette med parkeringsplasser er ikke omtalt i prosjektet, det var noe jeg spurte om på befaring i går. Ingen hadde tenkt på det, så det ble ikke gitt noe godt svar. Det er heller ingen oppmerkede parkeringsplasser, men det er plass til noen få biler der. Sedvanen er at de 8 som bor i én av de to rekkene i borettslaget (16 enheter) kan ha bilen sin her i kortere perioder. Vi bor innerst i en blindvei, så bilene er ikke til hinder for noen (med unntak av traktoren som brøyter).

Hagen er borettslagets eiendom, det er det ingen tvil om. Det praktiseres som om vi "eier" hver vår hage, men den er strengt tatt fellesareal. Jeg mener uansett at dette prosjektet er noe som faller utenfor vanlig drift og vedlikehold, og dermed burde vært tatt opp på generalforsamling.

Mat for generalforsamlingen

Styret kan være gitt utvidete fullmakter i vedtekter.

Det har de ikke fått her.

Jo, det skjønner jeg - men som jeg skrev innledningsvis så har du jo helt rett, og at "Uvanlige vedlikeholdsoppgaver, påbygging eller ombygging" skal innom en GF med mindre styret har fått fullmakter ved tidligere saksgang. Det er det normale albuerommet, og normalen for et styre i dette tilfelle er å sørge for daglig drift av et borettslag.

Men, styret er normalt sett ansvarlig også for sikkerhet og må dermed ta valg og beslutninger som gjelder dette for å ta vare på bygg og tomt som selskapet eier - derav også spørsmålet mitt om det er noe reelt alternativ og stritte på dette. Om dette er tilstrekkelig i dette tilfellet, er jeg vel tvilsom til basert på egen erfaring fra slikt styrearbeid - men det er uklart for meg om du beskriver at styret ønsker dette, eller om de blir "tvunget" av en kommune?

For meg høres dette ut som om det burde være mulig å tromme sammen til en ekstraordinær GF - vedtektene åpner vel for det dersom en gitt andel av andelseierene stiller seg bak dette? Med 3 stykk i styret er det vel ikke store sameiet/borettslaget antar jeg?

Lite borettslag ja, 16 enheter.

Kommunen ønsker en snarvei her, og har spurt borettslaget om det er greit at de setter opp lys hos oss i forlengelsen av det de gjør på sin grunn. Det kan godt hende at kommunen kan trumfe gjennom dette, men kommune-representanten som deltok på befaring sa at de ikke kunne/ville grave på privat grunn med mindre det var frivillig/samtykke til det. Jeg kan ikke jussen i dette, men man skal ikke se bort fra at kommunen i ytterste fall kan gjøre som de vil.

Jeg skal i hvert fall innrømme at jeg har møtt force majure noen ganger i slike sammenhenger, berettiget eller ikke, og da blir man bokstavelig talt litt vingeklippet.

Det skal litt til for at kommunen skal kunne ta seg til rette på privat grunn for en permanent instalasjon, men det finnes vel en reguleringsplan som beskriver dette?

Du trenger vel bare 10% av de stemmeberettigete for å kreve ekstraordinære generalforsamling? Som vil si at om naboen din er med, så må det behandles på en GF.

(Vet ikke hva som skjer hvis styret allerede har signert på vegne av borettslaget, uten egentlig myndighet. Basert på det du skriver om kommunen høres det vel ut som de kanskje kan akseptere at borettslaget ombestemmer seg hvis man kan vise til et solid flertall på en gf)

Er litt usikker på hvor steile kommunen kommer til å være, men hun som deltok på befaring sa i hvert fall at de ikke kom til å gjøre noe på privat grunn med mindre vi var enige. Men om resten av kommunen er av samme oppfatning er jo en annen sak