Manglende ferdigattest for enebolig

Er på boligjakt i Oslo, og lurer som vanlig på mange ting. Håper på at dette fremragende forum kan gi meg noen gode råd denne gangen også.

Denne gangen vurderer jeg en bolig som på mange måter matcher de fleste krav, bl.a at den er særs sykkelvennlig. Men det er en ting som gjør meg skeptisk. Den ble påbygget i 2005 og det mangler ferdigattest på arbeidet som ble gjort. Har sett på byggesaken hos Plan og Bygg i Oslo kommune og ser at Rammetillatelse og igangsettingstillatelse er i orden. Ser også fra tegningene at et av rommene i kjelleren egentlig er godkjent som garasje, og ikke som oppholdsrom slik det er i bruk i dag. I tillegg er det satt opp et eget garasjebygg i ettertid, samt en støttemur på tomten, og i disse sakene er ferdigattest i orden

Manglende ferdigattest og "feil bruk" av rom får neppe særlig konsekvenser hvis man bare bor i huset og ikke sier noe. Men et kriterium for oss er å få bygget en leilighet for utleie i deler av kjelleren og dermed må vi søke om dette siden vi liker å ha ting i orden. Og da antar jeg at vi får problemer med manglende ferdigattest og denne garasjen som er brukt som oppholdsrom. Er dette riktig tolket?

Hvis vi til tross for dette velger å kjøpe boligen, er det noen som har en formening om hvor vanskelig det vil være å få godkjent en utleiedel i kjelleren? Gitt at den bygges på skikkelig vis og tilfredsstiller de krav som gjelder?

En manglende ferdigattest spiller i seg selv liten rolle. «Ferdigattest er ikke en bekreftelse på byggets tekniske kvalitet, men en bekreftelse på bygningsmyndighetens avslutning av saken» er en mye brukt standardtekst i ferdigattester.

Men at et rom er tatt i bruk til oppholdsrom hvis det er vist som garasje i byggesaken kan skape problemer. Forutsatt at det er mulig å få det til å tilfredsstille alle krav til rømningsveier, lysinslipp etc vil det normalt sett ikke være noe problem å få det godkjent, men jeg tenker at prisen på huset må gjenspeile merarbeidet og usikkerheten rundt dette

Dersom du skal etablere en utleieleilighet som er en selvstendig boenhet så vil det være noe mere komplisert, og det er krav om bruk ansvarsretter. Her kan det også være større sjanse for å møte på begrensninger i reguleringsplan, eller i teoretisk sett i verste fall krav om veiopparbeidelse. Men dette kan du evt kan omgå det ved å bygge en leilighet som ikke er helt adskilt fra resten av boligen (f.eks med en låst dør i mellom). Dersom det er mulig å
Bygge en selvstendig boenhet så vil det trolig i de fleste tilfeller gi en større verdistigning

Det høres ut som om du bør tenke på å ta med deg noen som kjenner til plan og bygningsloven på visning hvis det er mulig. Man kan ikke si så veldig mye sikkert uten å ha vurdert huset helt konkret

(Hilsen tidligere byggesaksbehandler)

Vi har bodd i vår enebolig siden den ble bygget for 11 år siden. Kommunen maser om at jeg skal ha ferdigattest, og jeg viser bare til rekkefølgebestemmelsene i reguleringsplanen om at uteområder skal ferdigstilles før ferdigattest kan utstedes. De ser helt ferdige ut, men jeg sier at jeg må ha en bekreftelse fra kommunen på at de er ferdige. Dette skal de komme tilbake til. Så da går jeg snart inn i 12. året med midlertidig brukstillatelse.

"Godkjent en utleiedel"

Dersom du skal ha noe som er godkjent, er det en stor og kostbar prosess. Med mulig større gevinst ved eventuelt salg som oppside.

En enklere måte er å få garasjen godkjent som oppholdsrom. Deretter etablerer du en hybelleilighet med inngang fra hovedenheten samt en egen inngang fra utsiden. Inngangen fra hovedenheten til hybelleiligheten kan bestå av 2 lyddører hvis veggen er tykk nok. Eventuelt setter du inn karmen i veggen, stapper fult av isolasjon og dobbel gips på hver side. Det siste er ikke helt innafor etter boken men er slik jeg har gjort det hos meg.