Ta med takstmann/fagperson på boligvisning?

Ser det er litt varierende råd hvorvidt det er lurt å ta med takstmann eller annen fagperson på visning hvis man vurderer å legge inn bud på en bolig. Lurer derfor på om dere har noen synspunkter og råd om hva slags fagperson som kan være lurt å ta med i mitt tilfelle.

Vi ser på en enebolig i Oslo, bygget i 1960, og som er rehabilitert i 1993. Str er 250 kvm brutto (210 p-rom) Ut fra hva jeg så på visning og ser i takstrapporten virker det strukturelle å være bra, men interiøret er slitent og umoderne. Det elektriske anlegget så også gammelt ut (ikke automatsikringer). Boligen ble nok priset for høyt i første runde før jul og megler mottok ingen bud. Vurderer derfor nå å be om privat visning nå og ta med fagperson før de kjører på med ny runde med visninger.

Hvis vi kjøper denne boligen ønsker vi å gjøre en god del med den. Noen vegger skal fjernes, kjeller innredes og hele boligen skal moderniseres. Spørsmålet vi ønsker å finne ut av er om huset holder en god nok kvalitet til at vi snakker om oppussing her, eller om det er total rehabilitering. Dette kan jeg på langt nær nok om selv og lurer derfor på om det fins fagpersoner som kan være med på visning og gi gode råd om dette? Og i så fall hva slags fagperson man bør se etter? Takstmann? Arkitekt, byggmester?

Tar også i mot konkrete anbefalinger med takk.

Får du leid inn en god takstmann er du ganske godt dekket. Drenering er vesentlig og veldig kostbart og arbeidskrevende. Så på et hus som var «knuskende tørt» etter ny drenering og papp. Det hele var begredelig, alle gulv i kjeller var våte, heller ikke isolert utvendig når de først gravde opp. Alle vinduer på lufting = alarm. Megler innrømmet at det trolig var fukt under det spiltter nye teppet i kjellerstua, også kondensvann på veggene under gitte forhold.

El-anlegg koster, bør trolig oppgraderes. Er det gamle rør i huset? Eldre hus har gjerne dårlige isolasjon, med tilhørende store strømregninger. Er pipa sliten, anbefales gjerne stålrør eller enda dyrere keramikkrør.

Sjekk etter skjevheter og sjekk om bad og våtrom er utført av fagmann. Taket er også viktig, bør ikke være fra opprinnelsesåret for å si det slikt.

Spør og grav. Hvis man skal svi av noen millioner på en eldre bolig, er ish 5-7k for egen takstmann vel anvendte penger. Problemet er at en grundig takst krever noen timer, mens dere har kanskje ‘en time på dere.

Hvis du har med deg takstmann vil du kanskje stå svakere ved en eventuell reklamasjon. Samtidig i ditt tilfelle er det nok greit å ha med deg en fagmann som kan hjelpe til å avgjøre om planene dine er mulige å gjennomføre både teknisk og økonomisk. Hvis planene er for dyre eller ikke lar seg gjøre teknisk sett, så er det kanskje ikke aktuelt å kjøpe huset. Skal du ha med deg takstmann anbefaler jeg deg å be om privat visning så tidlig som mulig slik at vurderingen blir så god som mulig. Da får du også bedre tid på å vurdere om objektet er riktig for deg.

Jeg anbefaler normalt venner å leie inn takstmann etter overtagelse for å undersøke om det finnes alvorlige feil og mangler som kan gi grunnlag for reklamasjon.

Det er vel skjulte feil og mangler av en viss størrelse som kan dekkes av eierskifteforsikringen? Samt dersom selger blir avslørt i feilaktige svar i egenerklæringen. Meningen var å se om bygningen har større feil og mangler, også hva han tenker om dreneringen etc. Kan endel avdekkes før ev kjøp, er det mye enklere enn å krangle etter overtakelsen.

Enn så lenge står det vel «selges som den er». Kjøper har en undersøkelsesplikt som veier tungt.

En byggmester kan si noe om det lar seg gjennomføre teknisk, men å gi et godt økonomisk estimat er vanskelig - ikke umulig...... Kanskje jeg har dårlig erfaring med byggmestere. Fort gjort at det blir mye dyrere enn estimert.

Om man ev står svakere i en ev sak fordi man har med en privat takstmann er interessant. Kan ikke jussen, så det kan jeg ikke uttale meg om. Vil tro det samme gjelder en innleid byggmester. Har du derimot en venn som kommer som venn og fagmann er det trolig helt irrelevant i en ev sak.

Hus fra 60 og rehabilitert i 63!?

-Isolasjon (eler mangel på dette)
-Vinduer
-Tak
-Drenering
-Elektrisk anlegg
-Bad
.Kjøkken
.......

Det der, det er en boig man lett kan legge to mill i oppussing på.

Hjelper ikke om du har med deg en takstmann som forteller deg at utbedringer kommer til å koste 1,5 mill eller 2,5 mill når det er 25 andre på visning og 5 av de kommer til å by 10% over takst uten engang å ha gått rundt huset.

Men klart, er det en litt ukurant beliggenhet eller annet som gjør at du er eneste interessent så kan det være nyttig å ha med en fagperson.

Jeg tenker litt det samme, men det blir jo for dumt å kjøpe skrap bare fordi intressen er stor

For trådstarter så er situasjonen en helt annen, huset har lagt ute og interessen er lav. Det er veldig fornuftig å få et realistisk prisoverslag på nødvendig oppusing / vedlikehold /rehabilitering, slik at man tar det med i regnestykket for huskjøpet. Ekstraregningen på "1 million", forsvinner ikke bare fordi det er andre som byr for mye.

Ser jeg hadde en skrivefeil, huset ble rehabilitert i 93, ikke 63.

Min egen vurdering er at alle våtrom skal totalrehabiliteres. Samme med kjøkken. Noen innvendige vegger skal rives, noen muligens flyttes. Bygge om trapp til kjeller og innrede kjeller. Pipa ser skrøpelig ut og må nok fikses. Vinduer virker ok, men er gamle. Innvendige gulv, vegger og andre flater er ok så litt pussing, sparkling og maling funker fint for å freshe opp. Dører, tak og kledning ute virker å være bra. Drenering er jeg usikker på. Det er ikke noe som tyder på fuktproblematikk som jeg har sett, og heller ikke nevnt i takst, men ser ikke bort fra at det kan være aktuelt likevel.

Basert på å stikke min egen tommel opp i været tipper jeg vi vil havne på ca 3 mill på oppussing/rehabilitering. Sammen med kjøpssummen blir dette ganske mye. Derfor tenker jeg det er lurt med en fagperson, som kan hjelpe meg med å vurdere hva som må og bør gjøres, om mine ideer er gjennomførbare, og om prisoverslaget mitt henger på greip eller ikke.

Beliggenheten er i mine øyne god, tror det var en altfor optimistisk prisantydning samt dårlig timing som gjorde at interessen var lunken før jul. Håper at med privat visning og eventuelt bud før ny visningsrunde kan gjøre at vi kan få det til en ok pris.

Et hus fra 1960 som ikke er renovert siden 1963 må totalrenoveres. Du må praktisk talt bygge et nytt hus inni huset. Planløsninger var ikke spesielt smarte på den tiden, så ikke bli overrasket om det som står igjen etter riving er reisverk, kanskje ikke en gang gulvene. Estimer 2 mill, grovt sett.

Om det er slik at det er en trykkfeil og det skulle stå 1993, vil det samme gjelde. Det er nesten 30 år siden det også.

En så gammel bolig er det lite poeng i å overflatebehandle.

Nesten uansett hva du gjør så vil grunnstrukturen være et gammelt hus. Forvent skjevheter og knirk i gulv grunnet dårlig bæring. Dette med dårlig bæring på grunn av lave dimensjoner og lange strekk kan fikses på, men det er omfattende. Og det vil nok aldri bli like bra som i et nytt hus. Er du heldig kan dette være fikset på eller så kan huset være godt dimensjonert da det ble bygget på 60 tallet.

Det er ikke sikkert man trenger bytte kledning. Dersom huset ble byttet kledning på og etterisolert slik at det er 15 cm isolasjon i veggene, er det lite å hente på å gå i gang med kledningsbytte dersom denne er ok og med lufting. Kledning fra 93 bør holde i mange år til dersom den er ok tatt vare på. Taket likeså, avhengig av type bør det kunne holde 5-15 år til.

Vinduer og dører bør man kanskje påregne å ta dersom man skal renovere veggene innvendig.

Du ryker raskt på et par mill. kroner dersom du skal renovere 2-3 bad/vaskerom, kjøkken, el-anlegg, flytte vegger og overflatebehandling.

Ville tatt med tømrer eller snekker. Men ville ikke fortalt dette til megler eller selger med tanke på senere reklamasjoner.