Nybolig vs. bruktbolig, Oslo 2018/2019

Absolutt, krakk er vanskelig å se for seg, men man kan alltid få en ganske kraftig reduksjon hvor det kan ta noen år før boligen din er verdt det samme som du ga. Skal du selge og kjøpe deg opp i samme marked, er det jo ikke nødvendigvis negativt det.

Det sagt er prisene i Oslo høye fordi vi har høye lønninger og høye kostnader (og nå også lav rente) etter noen tiår med oljedrevet økonomi. På lengre sikt kan det jo faktisk hende at Norge får et lønns- og kostnadsnivå mer på lik linje med våre naboland. Det er ikke akkurat noe å bekymre seg for, men boligprisene er ekstra oppblåst vil jeg si.

Et boligkrakk er kanskje mindre sannsynlig, men en justering tilsvarende den man hadde etter finanskrisen i 2008 må man ta høyde for.

Sikker kan man ikke være, men all historisk erfaring tilsier at bolig over tid er en god investering i Oslo. Tror heller ikke noe særlig på noen større prisfall, igjen gitt SSBs prognoser. Selv om norsk økonomi skulle flate ut.

Når det er sagt vet jeg sånn ca. hva jeg tenker om boligmarkedet og andre må gjerne være uenige, uten at det bryr meg så mye. Litt synd at ingen har noen tanker om nybolig vs. brukt,. Synes også det er litt rart at ikke finansavisene skriver noe særlig om dette, har hvert fall ikke funnet noe.

Jeg kjenner ikke tendensen i Oslo, men tendensen i innlandet er at det lønner seg å kjøpe leilighet på prospekt, før bygget blir bygget. De fleste opplever en relativt stor verdiøkning av leiligheten ila få år etter ferdigstillelse.
Det negative med dette er at det tar 1-2 år før du evt. får overtatt

Større prisfall - ikke uenig. Men, dersom vi skulle få (som et tenkt eksempel) en utvikling av boligprisene i Oslo neste 10-15 år som ligger 1% under generell inflasjon så vil det bety noe for mange, og da særlig de som kjøper seg inn nå.

Hyttemarkedet er noe annet ja, men det er mange som har sikret hytta si med sikkerhet i bolig. Korthuseffekter opptrer ofte når man minst venter det, dog er ikke det noe jeg ser for meg skjer snarlig, men som hypotetisk eksempel er det ikke helt uintr. Spør du meg er det urovekkende mange hytter i type Trysi/Hafjell/Geilo/etcl > 5 mill som brukes 2-3 uker i året.

Hva i all verden tilsier en slik utvikling av boligprisene? Igjen, det er bare å se på SSBs befolkningsprognoser og takten i utbygging i Oslo. Det kan komme kortvarige negative svinginger , men prisvekst under inflasjon tror jeg lite på, med mindre det skulle komme endringer som gjør at bolig beskattes mer. Men det kommer ikke til å skje.

Sånn til spørsmålet:
Kjøper man nytt så betaler man litt ekstra for det å få flytte inn i en ny bolig og å kunne definere en del selv av hvordan det skal gjøres i finishen og slik sett ligger det et økonomisk tap her kontra brukt.

Samtidig slår to andre effekter inn, det ene er at de jo selges til fastpris og selve vurderinga og kjøpsprosessen er sermen noe ryddigere og gjør det lettere å finne noe som er spot-on. En annen effekt er at boligprisene kan bevege seg fra en inngpr kontrakt til en betaler, i de siste år har jo dette pekt oppover, mem vær forsiktig med å legge historikk til grunn for gjetning om fremtiden. En ting vi vet med ganske stor sikkerhet er i allefall at renten skal opp og at dette isolert sett vil påvirke boligprisene negativt.

Om du er litt fleksibel på hvilken bolig du skal ha og opptatt sv å gjøre et godt kjøp så ville jeg fokusert på nettopp dette og mindre på om du skal kjøpe nytt eller brukt, hemg litt med i begge markeder. og splr det gjerne (spesielt innen bruktmarkedet): hva er det som kan negativt påvirke prisen på en bolig uten at det forringer verdien av investeringen pg let beviist etter slike boliger. Stygg farge på veggen, dårlige foto, kjip møblering, leiligheter som er slitne inni men lett å fikse opp pg som ligger bra til eller i en blokk som ellers ser bra ut.

Jeg hadde ikke vært så redd for borettslag, kan fort være ryddigere det enn mindre sameier.

Bodde selv i sin tid på Lambertseter og likte det godt, trivelog område. Eneste var at det var fryktelog lite sentralt da, tar jo vel så lang til fra Lambertseter til sentrum som fra Drammen. Et stalltips er å bosette seg nær endestasjonen på T banen, da kan man både komme seg på toget en gpd stund før det skal gå heller enn å stå i kulde og vente og veldog praktisk de gangene man sovner på vei hjem

Det var jo en tenkt eksempel. Men, en forutsetning for at prisveksten i bl.a. Oslo har vært såpass er jo at vi har hatt reallønnsvekst gjennom lang lang tid i dette landet. Skulle det komme en periode med negativ reallønnsvekst så vil det bli en betydelig faktor for at prisene snur, kanskje ikke fort, men sakte men sikkert. Brå og store fall handler mer om psykologi.

Historikk er lite verdt i fremtidsprognoser; men for Oslo spesifikt så er det vanskelig å se for se bråt prisfall så lenge man har netto tilflytting.

Jeg synes slitne leiligheter som må renoveres (bad/kjøkken etc) prises for nært boliger som bare trenger et malingsstrøk og litt småfiks. Renovering er dyrt og det er vanskelig å vite eksakt hva det vil koste, lett å bli både lurt eller skuffet. Jeg ville kjøpt en nesten ny (eller ok oppusset) bolig i et område som har "satt seg". Tenk også på det som er utenfor leiligheten (rør, el, balkonger, tak osv). I tillegg bør man være forsiktig med leiligheter med høy fellesgjeld, sjekk alltid økonomien i borettslaget. Jeg er litt skeptisk til å gå all in i områder hvor få/ingen ønsker seg tilbake til fordi hele området er nytt, for eksempel Lørenbyen og tilsvarende. Jeg er også spent på utviklingen i de nye bomaskinene "kun et kvarter fra Jessheim hvor det bygges massivt. Prisene her er jo fort > 70.000 pr m2. Jessheim er bare et eksempel, det er tilsvarende områder som for tre år siden bare var en skog rundt hele Oslo.

Selvfølgeligheter ja helt klart, men jeg har jobbet i bank i 30 år har fått med meg et par bank kriser. Jeg har jobbet med boliglån og på bedriftssiden med finansiering for alle de store boligbyggerne og en del mindre "eplehageutbyggere/entreprenører". Alt fra de som banker på døra hos en tante på Røa, får kjøpt noen eneboliger, river alt og smeller opp 100 leiligheter til de som bygger > 1.000 boliger hver år.

Jeg har sluttet å forundre meg over folk som gjør sin største investering i livet og ikke gidder å gå mer enn en runde igjennom leiligheten uten å finlese dokumenter, sjekke fellesgjeld og selvsagt gjør en dårlig deal og føler seg lurt etterpå :-(

Det er nå nesten 4.000 boliger til salgs både i Oslo og Akershus, DVs svært høye tall samt en del prisreduksjoner og boliger som ligger lenge før de blir solgt. Den opphetede stemningen som gikk i dass våren 2017 ser ikke ut til å komme tilbake. Fortsatt spås renteøkning i September selv om noen begynner å tvile. Det er også 2.400 boliger til leie på Finn, det er HØYT ! Jeg sier ikke at alt skal til helvete men jeg har liten tro på særlig vekst i boligprisene.

Alt selvsagt subjektivt...

Takk for innspill Emilzipp og Eopseth. Venter på arv, så kommer uansett til å få med meg renteendringen. Med litt flaks kommer det en liten negativ justering før jeg kjøper.

Det er forsåvidt et interessant spørsmål om det lønner seg å gå all in på bolig eller å spre risikoen, men historisk er det jo ikke tvil om hva som er fasit i Osloboligmarkedet. Det betyr jo ikke at jeg forventer avkastning på 1-2 år, men ønsker å komme best mulig ut av det om jeg bestemmer meg for å flytte sammen med noen.

Et dumt spørsmål, men når folk selger kontrakter på nybolig, kan man by som man vil selv om det ble kjøpt til fastpris?

Ikke dumt spørsmål i det hele tatt.
Det er vanlig med en fast pris for den første som tegner en kontrakt på en bolig som (skal eller) er under bygging. Det er vanlig at megler som har prosjektet skriver en tilleggskontrakt hvor opprinnelig kjøper og den som kjøper seg inn i kontrakten blir enige om et mellomlegg som går via megler. Dette skjer ganske ofte når prisene er på vei opp og "noen" ønsker seg en gevinst. Det var en periode hvor "hvermansen" kjøpte flere leiligheter med sikte på å ta en gevinst før boligen var ferdig. Det er mindre av dette nå. Hos oss har vi ikke vært borte i tilfeller hvor første kjøper må betale seg ut av en slik kontrakt men det vil kunne gjøres på samme måte.

Om dette er aktuelt tar du en ekstra runde med megler (ja forlang at det benyttes megler) for å forsikre deg om hva som er aktuelt i ditt tilfelle...

Og nettopp her kommer transaksjonskostnadene inn i bildet, både for selger og kjøper, og de er viktig å ikke glemme. Men, dersom markedet faller "paralellt" og du ikke skal veldig opp eller ned i standard og område, så betyr det jo mindre strengt tatt, gitt at du har en økonomi som gjør at du ikke binder deg til masta og ikke kommer deg ut av bolig pga gjeldsgrad. Det første du må bestemme deg for, er om du skal ha bolig som investering - eller som bolig.

For min egen del blir jeg ikke veldig forundret om det kommer noen nye regler rundt skattefri gevinst på bolig heller, men det må gjøres snart - for dersom renta begynner å tikke, så skrus nok skrues til for mange...

Jeg tror også at det er en vesentlig faktor om det er mange som sitter å venter på gjerdet, for å investere dersom det faller. Det er nok en del som gjør det, jeg er absolutt i den båten selv - da som investering - men jeg har ingen bråhast overhodet. Men 15-20% fall så er jeg også definidivt i markedet for sekundærbolig.

Jeg også, vi er ikke alene :-)

Jeg er bombesikker på at det er helt uaktuelt så lenge Siv J. sitter som finansminister.

Må ta en avgjørelse nå, i første omgang. Tror jeg kan få lån til rundt 4 mill. Kjøper jeg kan jeg med tilgjengelig ek få en bolig som inkl. fellesgjeld er verdt rundt 5.

Forstår jo at det er vanskelig å si noe om prisutvikling, men foreløpig ser det jo ikke ut som markedet er inne i noen skikkelig krise.

Det kan være noe rom for å by litt under prisantydning her, samt å prøve å stille noen krav som for eksempel ladning for elbil type 2. Hva er lurt i sånne situasjoner?