Nybolig vs. bruktbolig, Oslo 2018/2019

Skal inn på boligmarkedet igjen på seinhøsten eller vinter/vår 2019. Skal kjøpe sentralt i Oslo syd, et eller annet sted på strekningen Kværnerbyen - Lambertseter / Nordstrand.

Jeg får nok ikke råd til bolig med utleiedel, så kommer til å se etter fireroms leilighet som er lett omsettelig. Lurer mest på hva forumet tenker om nybolig vs. brukt. Nyboligmarkedet har jo gått på en smell, er det mulig å gjøre gode kjøp her, eventuelt fra folk som angrer og selger opsjonen?

Jeg fikk også anbefalt å kjøpe selveier fremfor borettslag, hvorfor det egentlig?

Min erfaring fra å bo i to mindre sameier er jo at det kan være en del mer styr og mindre profesjonell drift kontra borettslag.

Skal du inn for en begrenset periode? Det er i så fall også et element i forhold til selveier og borettslag da transaksjonskostnaden er vesentlig forskjellig (noe du sikkert kjenner til?).

Godt spørsmål. Hvis jeg skulle ende opp med å flytte sammen med noen, så vil det jo være naturlig å se seg om etter noe litt større.

Ser at transaksjonskostnadene blir litt lavere i borettslag - det er kanskje en fordel ja. En ulempe er jo at utleie kan være vanskelig om det skulle bli aktuelt.

Det er da ytterst sjelden at utleie er et problem i borettslag.

Når det gjelder nybolig, både kliss ny og svært få år gammel, mener jeg jevnt over du får "dårligere bolig" - med mindre "kliss nytt" har svært stor appell.

Det er svært dyrt å bygge nå, så det blir tett, enkle løsninger og ikke alltid så bra håndtverk heller. Men særlig svært tett og minimalt med bodplass i nybygg, synes jeg gjør eldre boliger langt mer attraktive.

Skal jeg være helt ærlig er jeg nok mindre kresen enn mange andre på hvordan jeg bor. Men etter å ha bodd og solgt i to litt tungsolgte boliger er jeg opptatt av å kjøpe noe som vil være attraktivt og lettsolgt.

Enig i at det er et pluss med mye bodplass i gamle leiligheter, samtidig er tilgangen mye mer krøkkete når jeg kikker på borettslag for eksempel på Lambertseter og demkring. Det er opp og ned kjellere, ingen felles sykkelparkering etc. Mens i nyboliger kan man stort sett sykle ned i kjeller og ta heis rett opp til leilighet, med bod i kjelleren. Så selv om det er mindre plass er det kanskje mer praktiske løsninger.

Ja, hver bolig må vurderes hver for seg.
Vi er også på langsiktig flyttefot og ideell sykkellagring og ut/inn er ved siden av vestvendt solplass de viktigste prioriteringene, og da får man luket ut det meste!

Men da er jo en sentralt spørsmål om det blir (relativt) billigere å bygge fremover? Urbanisering generelt, og netto tilflytting til Oslo/stor-Oslo, betyr jo at bygging uansett må fortsette.

Spør du meg er det merkelig liten forskjell på en bolig i en bygård bygget i 1895 og en som er bygget 120 år senere. Mulig håndverket nå ikke alltid er tipp-topp, men det er mye "mugne" gamle bygårder rundtom i hovedstaden.

Ja, snakker vi hundre år gammel bygård, så er det heller ikke særlig mer plass og luft mellom byggene heller.

Trådstarter ser jo mer for seg indre drabantby og da er det gjerne 50-tallet. Og langt mindre tett mellom lavblokkene for eksempel.

Men er man svært opptatt av hva man ev. får for boligen et par år seinere, ikke hva man får å bo i, kan nytt være smart. Men da bør man egentlig kjøpe i annet område av byen også.

Er stuck i denne delen av byen inntil videre. Kan kanskje vurdere Abildsø og Skullerud også

Slår absolutt et slag for Bøler. Kort vei til marka, 50-talls og ikke helt ille slikt sett, og trivelig nærområde.

Stund siden jeg har bodd der selv, men angrer litt for at jeg solgte...

Bøler er fint og hadde vært høyt på lista om jeg kunne velge fritt, men må tenke litt på nærhet og elsykkelavstand til barnehage.

Jeg har ellers et inntrykk av at unge folk flytter inn på Lambertseter, i takt med at boligprisene stiger ellers og lurer på om området er litt underpriset.

Jeg skjønner ikke hva du mener når du skriver at nyboligsalget har gått på en smell. Det igangsettes fortsatt et stort antall nyboligprosjekter i Oslo og stor-Oslo.
En bolig i Oslo vil alltid være en god investering uavhengig om den er ny eller gammel

Alltid? Hvor var du på slutten av åttitallet? Folk måtte jo la hvitevarer følge med (uvanlig på den tida) for å bli kvitt en leilighet på Lambertseter.

På slutten av 80-tallet satt jeg i ei sandkasse. Jeg antar at det var en del som solgte og kjøpte i samme marked på den tiden også.
Noen måtte naturligvis selge for å ha til livets opphold. Men de som ikke var i denne gruppen kunne også velge å ikke selge. Man kan isolert sett tape på bolig over korte perioder, men over en lang periode (10-15-20 år) taper man ikke på bolig, under forutsetning om at man gjør normalt vedlikehold

Det fremkommer jo at trådstarter ikke nødvendigvis skal ha boligen i ti år. Poenget mitt er at både rundt 1990 og 2007 var det flere år mange gikk på store tap hvis de måtte selge. Og det må faktisk mange. Så med kortere tidshorisont enn fem år er det ikke alltid lønnsomt å investere i bolig i Oslo - særlig ikke hvis du må betale dokumentavgift.

Det kommer heller ikke tydelig frem om trådstarter utelukker å ha boligen i 10 år.
At man risikerer å tape er en risiko man tar ved enhver investering. Er det noen som investerer i bolig som slipper dokumentavgift?
Hvis man setter det å eie i 5 år med tap opp mot det å leie i 5 år vil det i de fleste tilfeller være lønnsomt.

Kommentaren gjaldt bare
som ikke stemmer.

Man slipper dokumentavgift på borettslagsleilighet.

Neida, jeg er jo forsåvidt enig i at 95% av alle boligsalg de siste 30 år slett ikke er alle (95% er en vill gjetning på hvor mange boliger som ikke har blitt solgt med tap)

Før du kan gjøre en slik øvelse må du justere for inflasjon, vedlikehold og transaksjonsutgifter. Man kan si mye om boligmarkedet, men transaksjonskostnaden er å betrakte som "tullete".

Følger spent med på denne tråden. Jeg bor selv i en nybolig som ble kjøpt på topp i 2016 (videresalg av kontrakt). Vil derfor(pga liten eller ingen verdistigning) vente litt med å selge, og snuser rundt etter større leilighet i nybygg som ferdigstilles om et par år. En annen grunn er at jeg ikke orker stresset med visninger hver helg i bruktmarkedet. Det får helle komme i neste omgang.

Har vært på utkikk i en del mnd, men merkbart mindre interessante prosjekter å velge i nå enn før markedet fikk seg en knekk. I tillegg er jeg skeptisk til om man kan få ut noe særlig verdistigning på allerede høye priser. Hmm....

Forskjell på å selge med tap og å selge en bolig med en pris som følger eller helst går litt over prisstigningen.

Enig i det, men det krever i de fleste tilfeller at man besitter boligen over en lengre periode eller foretar noen oppgraderinger

Det krever litt flaks, men også litt is i magen. Det aller viktigste er i tilfelle å sørge for at man gjør et godt kjøp. Det er selvsagt svært mye usikkerhet i hva et godt kjøp er, og egentlig vet man det ikke helt før man selger, men en ting står ganske fast: kjøp til rundt prisantydning eller helst litt under. Blir du med på en budkarusell og betaler én halv mill. over har du en dårlig start.

Det er helt ekstremt mye tilfeldigheter i hvilke objekter som går godt over prisantydning (og prisantydning er ville greier). Objekter som er "like" eller faktisk også hvor det ene er dårligere enn det andre, kan på to etterfølgende uker gå til både 10 og 20 % ulik pris. En svært viktig årsak er rett og slett at en mange kjøpere følger knapt med i markedet over tid før de kjøper og mangler sammenligningsgrunnlag. Og mange selgere har null is i magen og er livredde for å ha mellomfinansiering noen ekstra måneder. Å bruke kr 50-100 000 ekstra på mellomfinansiering er god butikk hvis du selger for kr 500-1000 000 ekstra, for å si det sånn.

Dette blir direkte selvmotsigende. Hvis ett premiss er at prisantydning varierer vilt, så ryker det andre premisset om at differansen mot prisantyding er et relevant mål på om en har gjort et godt kjøp.

Det finnes ingen erstatning for markedskunnskap, så det er bare å begynne å gå på visninger og følge med på budrundene (og dessuten være takknemlig for alle idiotene som ikke gidder å gjøre det samme, det er de som skaper variasjonen på +/- én årslønn!).

Det er som regel ikke de beste objektene som går til prisantydning eller litt under.

Spinnville budrunder er vel sjelden lurt å kaste seg på, med mindre det er snakk om reelt sjeldne muligheter. Siste to boligene i området jeg har vært med å kjøpe og selge ble begge kjøpt og solgt litt under prisantydning, begge fikk vi 20% på. Men de lå lenge på markedet både ved kjøp og salg. Vil gjerne ha noe litt mer lettsolgt denne gangen og tror jo i utgangspunktet at lettsolgt også er en indikasjon på at man kan regne med å få prisstigningen, sånn ca.

Hva som er best nå er ikke nødvendigvis best om N år, det er også en usikkerhet å ta med seg. Å tro at eiendomsmarkedet i Oslo alltid vil være en sikker vei til himmelen er en farlig sti, særlig om det skulle bli trangt i døra i det øyeblikket salgspresset blir betydelig. Det sagt, jeg tror det er noen hyttemarked som ryker (bør ryke?) før boligmarkedet i Oslo gjør det, men det er mange som eier begge deler...

Det blir vel ikke akkurat selvmotsigende.

Men ellers sier jo akkurat det samme meg., så da er vi jo enige.

Om man ser på prognoser for befolkningsvekst og tilbud er det veldig vanskelig å se for seg noe krakk på bolig i Oslo. Hyttemarked er mye mer volatilt og kan ikke sammenliknes. Når det et sagt kan man selvsagt komme i en vanskelig situasjon om man plutselig må selge på et bestemt tidspunkt, men sånn er det jo med alle investeringer.

Det er for så vidt så, men de prøver i større grad nå enn tidligere å treffe med prisantydningen. Men igjen, her snakker vi jo om mulighet for å gjøre litt bedre kjøp/salg hvis man muligens eier boligen for en litt kortere periode.

Det er som sagt absolutt ikke sånn at en bolig som går 10-20 % dyrere enn en tilsvarende bolig er et bedre objekt. Tilfeldigheten i hvem som er med og byr spiller enorm rolle. Det kan like gjerne kr 200 000 i forskjell på to objekter hvor det ene objektet må oppgradere tre våtrom. (Det lønner seg kjent sjelden å kjøpe oppussingsobjekter med mindre du er håndverker eller gjerne vil ha boligen akkurat slik du selv ønsker.)