Boliglån uten 15% egenkapital i 2017/2018 ?

Er det overhode mulig å få Boliglån uten gitte 15% i egenkapital i cash per dags dato ?

Situasjonen vår er slik at vi har egenkapital i nåværende bolig, og banken vår krever at vi må flytte til en midlertidig leilighet (Leige), for så å selge vår leilighet, for deretter å se hva vi sitter med i overskudd av salg for å rekne ut HVA vi kan få i Lånebeløp..

Dette er jo ufattelig tungvint for oss, med barn, hund og hele pakka...

Kausjonist har vi ikkje da vi har flere yngre søsken på begge sider som har prioritering for etablering, vi har heller ikkje annen bolig eller div å sette pant i.

Har vi noen slag mulighet for å komme oss ut av den pokkers Leiligheten her for å komme oss inni noe hus ?

TIPS MOTTAS

Vil anta at banken er litt skeptisk til boligmarkedet. Har dere hatt noen megler til å gi verdivurdering av deres leilighet?
Er jo lave priser i Grenlandsområdet så det bør være løsbart.

Rett kontaktperson er gull verdt i en bank.

Ja vi totalrenoverte leiligheten etter kjøp for 3.5 år siden, og vi fikk taksert den til nærmere 400.000 mer enn hva vi kjøpte denne for. (-100.000k i oppussing)

Men det er nok som du sier, å treffe rette person i rett bank.

Jeg ville gått til flere banker. Kan ikke skjønne at dere ikke skal få finansiering. Spesielt hvis dere kan vise til at leiligheten er mer verdt enn lånet dere har, og gjenopplåningsverdien. Samt at dere ellers tilfredsstiller kravene til kreditt.
Gå til flere banker til du finner noen som vil finansiere boliglånet sånn det passer dere. Vil dere absolutt bruke deres bank kan dere bruke tilbudene fra de andre bankene til å presse fram en aksept, Og hvis det ikke funker tar dere opp lån i en annen bank for så å refinansiere i egen bank etterpå.
Hadde dere ikke hatt leilighet fra før hadde dere kanskje fått lån på egenkapitalen fra kommunen. Men tipper dere ikke kvalifiserer til slikt lån når dere har leilighet fra før.
Lykke til.

Fikk dere ny takst fra takstmann eller en megler(fra megler er det strengt tatt en prisvurdering, ikke takst)?
Ved refinansiering vet jeg at enkelte banker trekker fra 10% av meglers prisvurdering ihvertfall.

Trodde det var Finansdepartementet som har stilt krav om 15% egenkapital og ikke noe bankene kan se bort fra.
Men de pleier jo å få til dette med ekstra dyre topplån eller lignende..

Bankene gir lån etter samme regelverk og 15% er det vanskelig å komme seg rundt. Du får lån basert på inntekt, betalingserfaring og sikkerhet. Er du i grenseland på flere sv disse parametere er sjansen for et nei eller «ja men forutsatt div» større. De er muligens opptatt av om du risikerer å bryte 5 gangeren (lån delt på inntekt). Finn frem pc’n og søk om finansieringsbevis flere steder. Men først inviterer du en megler som bruker e-takst (en elektronisk verdivurdering alle banker kan hente opp og se hva vurderingen er basert på) Meglere og banker i Norge baserer verdivurderinger på samme system (Eiendomsverdi). Om flere banker krever st du selger først er nok det en god ide.

Lykke til !

Blir lite igjen av egenkapitalen i mellomfasen, ja. Altså ved anskaffelse av finansieringsbevis før salg.

Vi solgte nettopp bolig. Verdivurdering 4.7. Banken trakk fra 10 % til finansieringsbeviset, så da var vi på drøye 4.2.

Ble solgt for en uke siden for 4.9. Ved å selge først og kjøpe etterpå kunne vi altså fått finansieringsbevis basert på 700.000 høyere egenkapital. Med 15 %-regelen utgjør det 4.5 millioner høyere finansiering.

Så slår selvsagt inntektsgrensa inn før det da. I praksis hadde det utgjort et par millioner i økt finansiering for oss, hvis vi hadde solgt først.

Tror det er bare slik det må være. Selg først hvis du vil få full uttelling på finansieringsbeviset, eller selg etterpå - men da må banken trekke fra litt for å sikre seg..

Det kan også komme en tid da du er glad for at banken holdt litt igjen og ikke lot deg låne til over pipa...

Husker da vi skulle kjøpe. Hadde satt oss en grense på 1,8. Banken ville gi oss 2,1 og trodde at hun kunne strekke oss til 2,5 men da måtte det godkjennes av leder. Vi takket nei og holdt oss på 1,8. Det var vi veldig glad for når renten par år senere nesten doblet seg. Med dagens rente så ville det jo ikke vært noe problem. Men hvor lenge varer det?

Er det 5xinntekt man regner nå? Var 3x den gangen vi kjøpte.

Dere har behov for mellomfinansiering. Dette bør banken tilby om dere har et godt kundeforhold og to sikre inntekter. Om ikke så bytt bank.

Gjeld delt på inntekt er egentlig et gammeldags begrep som blir litt meningsløst. Regnestykket sier ingenting om kosntader til antall barn, biler, hytter, en eller to voksne osv. Det bankene benytter er en beregning av hvor mye likviditet man har igjen når man legger inn alle inntekter, trekker fra kostander til lån (+økt kostnad om rentene øker med 5%... i praksis ikke så mye med annuitetsmetode og økt skattefradrag) osv og et standard estimat (SIFO) for hva det koster å leve nøkternt når man regner inn antall boliger, biler, barn osv.

En familie med 400.000,- i samlet inntekt og fire barn kan egentlig ikke ha gjeld mens en singel person uten barn med 2 mill i inntekt lett klarer 6-7 ganger inntekt i gjeld. Nytt regelverk sier at man ikke kan ha mer enn 5 ganger inntekt i gjeld men den regelen slår inn først ved inntekt på ca 1 mill og oppover avhengig av antall personer i husstanden, antall boliger osv.

Nordea og DNB regnet 5x inntekten på oss. Men det kan tenkes lavere lønnsnivå gir lavere gjeldsgrad. Alt annet gitt er jo SIFO budsjettet forholdsvis likt mellom inntektsgrupper, men høytlønnede har jo mer å kunne håndtere renteoppgang med.
Da vi fikk finansieringsbevis i vinter trakk de fra 300k i buffer fra meglervurderingen på ca 5,5m.

Du skriver ikke hvor mye dere potensielt har i egenkapital i nåværende bolig. Hvis dere etter fratrekk for buffer, dokumentavgift ved kjøp og salgskostnader (megler) har en realistisk 15% egenkapital for boliger dere ønsker å kjøpe bør dere høre med flere banker..

Og så vil jeg sterkt anbefale å sette opp et skikkelig budsjett for kostnadene med å bo i hus med alt av utgifter som man ikke nødvendigvis forholder seg til i leilighet. Alt koster litt mer når man bor i hus. Mer strøm, eiendomsskatt, alarm?, vann, kommunale avgifter, TV og internett, hus- og innboforsikring, snømåking(?). I tillegg avsetninger for vedlikehold, både årlig (anta 20k) og større vedlikehold.

Har du satt opp et solid budsjett kan det hende det også hjelper ift bankene.

Det er mye man kan skrive om bankers utlånspraksis og ting som påvirker den. Størst innvirkning i den senere tid har vel boliglånsforskriften fått. Det er her mange av de mer eller mindre gode påleggene kommer; maks 85 % belåningsgrad, maks-lån på fem ganger inntekt osv. Bankene har en liten anledning til å avvike forskriften for 10 % av utlånsvolumet.

Kravet om å selge før man kjøper følger ikke direkte av forskriften, men enkelte banker kan vel ha dette som en policy siden man ser et visst fall i eiendomsmarkedet for tiden.

Tipset er som nevnt over her: forhør deg rundt med flere banker.

Mulig det kan være nyttig å høre med forskjellige banker, men husk at det er en grunn til at banker er strenge på dette. Risikoen ved å sitte på to boliger i en mer eller mindre lengre periode er stor, spesielt dersom hastigheten i markedet ikke er veldig stort og den enheten man skal selge ikke er så lettsolgt.

Mitt tips vil være å selge først, deretter kjøpe. Dette for å redusere egen risiko og for å få en god forståelse for økonomisk ramme før man kjøper.
Ved å være tydelige på overtakelsestidspunkter i salg/kjøp ordner det seg svært ofte for folk uten midlertidig bolig.

Dette er jo ikke riktig, risikoen med å sitte på to boliger kan være stor, men du vet ikke nok til å kvantifisere den som stor. I mange tilfeller vil den selvsagt være større enn å sitte på en bolig.. om jeg feks skal selge en bolig til 3 millioner, kjøpe en ny til 4 millioner, tåler rentebetjeningen på begge lån i lang tid, har ok med egenkapital og ikke har noe minimumspris jeg må selge boligen for er dette ikke veldig høy risiko i mine øyne..

Men hvis alt det der hadde vært på stell hos TS, så hadde vel ikke banken vært vrang i utgangspunktet?

Hvis dere selger nåværende bolig med overtakelse om 6 måneder, har dere vel nok tid til å se etter bolig nr 2 mens dere vet nøyaktig hvor mye der har å rutte med?

Uansett om du får et lånetilbud i en annen bank uten 15 % cash, så tar banken en ganske stor buffer ift. verdivurderingen på nåværende bolig. Antar at det her ikke er snakk om veldig dyre boliger, og da vil en slik buffer ha stor betydning. Hvis banken tar høyde for at dere må selge for kr 500 000 under takst/verdivurdering, men dere ender opp med å selge for kr 500 000 over, så sitter dere plutselig der i ny bolig med én mill. mindre i lån enn planlagt. Da ville man gjerne heller kjøpt dyrere bolig, gitt at det er den beste investeringen man gjør.

Så det er ikke bare dumt å selge først og deretter kjøpe. Det trenger ikke bety leie i mellomtiden heller, er man heldig får man kjøpt i månedene som går før kjøper tar over leiligheten deres.
Å leie midlertidig og ha det meste av møbler og stasj mellomlagret (flyttebyrå tilbyr denne tjenesten), er ikke nødvendigvis så pes. Mye annet som er minst like pes under flyttinga

Dette var det beste hittil, denne tanken har ikkje streifet meg engang !

Vi har samlet god inntekt, og tåler å sitte med to lån i 6mnd.

Men poenget til GeirK, som jeg også skriver, er jo at det blir ikke dobbelt lån. F.eks. selger dere boligen 1. desember med overtakelse 3. mai. I den seksmånedersperioden ser dere etter ny bolig, da med høyere finansieringsbevis siden banken ikke lenger trenger buffer for ev. dårlig salg.

Vinner dere da bud på ny bolig f.eks. 1. mars, som dere kan ta over 1. mai, får dere mellomfinansiering i to dager.

Lang overtakelsestid kan også gjøre boligen tregsolgt og evt påvirke prisen hvis færre ønsker å by. 6 mnd er lenge å vente for en kjøper...

Ja, anbefaler ikke å sette lang overtakelse som et krav. Snarere noe man kan prøve bli enige om. Det er faktisk en del som kan tenke seg lang overtakelse også, f.eks. hvis de skal flytte fra en annen by og begge ikke har funnet seg jobb, eller for å klaffe tidsmessig med skole/barnehage.

Jeg vil tro trådstarter er nær limit ift. 15% EK for å kunne kjøpe den nye boligen. Og boligmarkedet er ikke like positivt og det er større sjanse enn tidligere for at det tar lang tid å selge eller at markedet er mer selektivt hva gjelder pris. Det vil si at med litt "uflaks" (eller kanskje det er realisme) så kan en i dag fort miste deler av sin EK som igjen gjør det vanskelig (umulig) å realisere "drømmen" om større bolig.

Kjøper man først og selger etterpå kan man rent teoretisk faktisk ende med at man ikke har 15% EK når den nye boligen skal tas over.

Det er null stress å selge før man kjøper. Klaffer ikke overtagelse så bor man midlertidig og lagrer (den store jobben med flytting er pakking/utpakking.). De aller fleste vil sannsynligvis også takle det bedre i et tregere marked da man slipper å sitte dobbelt lenge og til slutt selger rimelig pga. det stresset det medfører.

Men i Grenland koster et bra hus 3 millioner så man bør jo komme langt med noen hundre tusen i egenkapital.

Hvis trådstarter hadde hatt kr 450 000 i innskudd på bankkonto, tror jeg ikke vi hadde hatt denne tråden.

Hjelper vel ikke om hus er relativt billige om man ikke har nok EK? Kjøper man noe som er større må man ha mer EK og selv om det har vært fin prisvekst i mange år så skjer noe i markedet nå. Derfor vil et "case" som var en "no brainer" for et år siden være "no go" nå. Får man feks 200-300 K mindre for egen bolig så kan det bety at man ikke har nok EK til å bytte til større bolig....

Banken kan jo ikke være med på et opplegg som ved litt uflaks ender i katastrofe.

Kan heller ikke helt forstå at noen ønsker boliglån med veldig lite EK i et marked som kan ende med lite prisvekst i mange år.

Blir ikke det et spørsmål om faktisk inflasjon ellers?

Trådstarter sier jo at han har verdivurdering på leiligheten, spørsmålet er vel om den er fersk eller om den er fra tidspunktet han var ferdig med oppussingen.

Hvis han fikk verdivurdering etter at han pusset opp er det jo lov å håpe på en viss prisstigning.

Forøvrig er det lurt å ikke ha så lang løpetid på lån.