Enebolig og takkonstruksjon

Siden dette forumet er allvitende lufter jeg et spørsmål om takkonstruksjonen på en bolig jeg vurderer å kjøpe. Denne biten fra takstrapporten bekymrer meg litt:


Hva sier dere? Skygg unna? Eller dette går fint, det kan utbedres og koster bare X kroner? Eller dette holder fint de neste 50 årene?

Hvor i området er dette?

Les denne for litt kaldt vann i årene: https://www.aftenposten.no/bolig/Boligma...ine-10599b.html

Min første tanke er: styr unna. Med mindre dette er et objekt dere på død og liv vil ha av alle andre årsaker.

Det kan fint holde, men med en slik konstruksjon så legger man inn en del faktorer som er vanskelig å holde kontroll på. Du har veldig dårlige forutsetninger for å få ut fuktighet som kommer inn under taksjiktet på en skikkelig måte. Men det må også være vesentlige feil i enten tetningsmembranen på innvendig side, eller i takflaten, for at det skal komme vesentlig med vann inn. Det er altså en situasjon som kan gå helt greit - men også en som kan få fryktelig galt.
(Og når de har klart å gjøre en så elementær ting feil, hva annet har de klart å kløne til? En slik feil kommer sjelden alene. Samtidig: Objektet har "overlevd" fra 1989, det er jo ikke verst sånn sett )

Dersom dere virkelig vil ha denne på tross av en usikkerhet (som tross alt er kjent og klar og tydelig for alle) er mitt taktiske råd:
1) Legg inn bud som reflekterer ekstrakostnaden ved å rette opp feilen (om det ikke allerede er innbakt klart og tydelig i prisantydning/taksten, noe jeg ville forvente, men absolutt ikke ta for gitt, fra takstmann.)
2) Legg inn forbehold ved budgiving om at Anticimex eller annet firma med skikkelig system for å avdekke mugg/råte/you-name-it kan gå god for dagens tilstand.
Forbehold i budgiving blir distribuert til alle på lista, slik at det vil være en "heads up" til alle som vurderer boligen om at dette er noe de også må ta høyde for. (Og om du finner noen motparter som er gale nok til å ignorere dette tvert, so be it...)

Dette er på Ullern i Oslo.

Jeg antar at konstruksjonen som er beskrevet var vanlig på slutten av 80-tallet, og at man nå vet bedre. Så regner med at det er mange hus i dette landet med en slik konstruksjon. Som sagt, dette er rene antagelser så korriger meg om jeg tar feil.
Og det er vel kondens som er faren her etter hva jeg kan forstå, ikke vanninntregning utenfra.

Tipsene om forbehold ved eventuell budgivning er gode. Det skal vi definitivt vurdere.

Teksten gir ikke så mye mening. Kaldloftet i seg selv er jo normalt luftingen I en kaldloftskonstruksjon.
Er kaldloftet gjort om til varmloft med isolasjonssjikt mot undertaket?
Har du sett konstruksjonen?

Den ja :-)

Jeg blir umiddelbart skeptisk av at de rehabiliterte taket i 2008, uten å gjøre dette skikkelig. Det er ikke noe hokus pokus å fikse når man først har tatt av taksteinen.

Det skjedde veldig mye på 1950-tallet og frem innen bygningsfysikk, men jeg syns det høres veeeldig pussig ut at dette skal være feil utført så nært oss i tid.

Det er primært to forhold her;

1) Kondens fra varm fuktig luft fra konstruksjonen, altså det som måtte være lekkasje gjennom utette damsperresjikt eller andre feil, som vil ha lite mulighet til å unnslippe siden det ikke er et luftlag som kan transportere det vekk når det kommer gjennom konstruksjonen. Da vil de kunne kondensere mot kald side i konstruksjonen og lage mye moro. Men det forutsetter da at det kommer noe fukt gjennom konstruksjonen til å begynne med.

2) Vann som kommer gjennom konstruksjonen på annet vis. Eksempelvis vil en slik konstruksjon kunne ha problemer med snøsmelting, fordi den restvarmen som kommer gjennom isolasjonen i takkonstruksjonen, vil bidra til å smelte snøen på taket, fremfor å bli luftet ut. Vannet fra snøsmelting vil da kunne gi deg en konstruksjon som blir fuktig/rå i store deler av året. Dette kan gi grobunn for mye rart.

Lufting mellom isolasjon og rupanel har nok vært vanlig lenge før slutten av 80 tallet. Kanskje OK på ett kaldtloft. På ett varmloft ville jeg iallefall skygget unna.

Uheldig løsning med muligheter for store kondenskader over tid. Løsning er å enten føre konstruksjonen tilbake slik den opprinnelig var eller å etablere lufting utvendig.
Det gjøres ved å demontere takstein,sløyfer og lekter. Mulig også underlagspapp. Alt etter hva som ligger oppe på rupanelet.så kan en montere diffusjonsåpen duk, før nye sløyfer og lekter monteres. Krav til dimensjon finner en på taksteinslevrandørens leggeanvisning. Er en del jobb og kostnad knyttet til denne jobben.

Ser det står at det fremdeles er kaldloft...og lagringssted. Da er det vel bare å fjerne isolasjonen...så har du et vanlig kaldloft....eller ta vekk isolasjonen og sette inn en 50mm luftespalteholder og ventil på toppen, for så å isolere igjen (gjerne 50mm tynnere). Så har du et tak med lufting. Ville kontaktet en seriøs byggmester og bedt om en vurdering. Er mulig det er noe annet takstmannen mener. Det virker jo utrolig mye mer omfattende å bygge opp et nytt tak på utsiden enn bare å lage 50mm luftespalter på innsiden (de selger slike 50m "papp"-luftespalteholdere på byggvarebutikkene, og noe en kan gjøre selv. Er derfor jeg stusser på hvorfor dette ikke er foreslått som mulig tiltak.

Det er et spørsmål om pris og om du er forberedt på litt arbeid. Det er nok flere som tenker som deg men som trekker seg unna.

Dersom dette er hensyntatt i prisen, kan man gjøre er godt kjøp ved lav interesse. Det er større sjanse for det nå.

Personlig ville jeg fått et tilbud på å etablere lufting, isolering og nytt tak. Glem heller ikke å sjekke dampsperre - hvor ligger den? Må du inn med ny dampsperre i taket, er det en omfattende jobb hvis du skal få et bra resultat. Men dette kan du få snekker til å sjekke.

Ser det er litt usikkerhet bl.a. rundt dette med kaldloftt og isolasjon. Etter hva jeg kan se av bildene er det kaldloft mot bare øvre deler av taket. I rommene i 2. Etg er det skråtak i deler av rommet, så det er vel her isolasjon kommer inn.

Boligen har visning i morgen så jeg får sett litt nærmere da. Kan dessverre for lite om byggteknikk til å svare på en del av de andre kommentarene nå. Kommer nok ikke til å by på denne boligen uten forbehold, eller å ha fått vurdering fra fagpersonell først.

Er denne boligen for øvrig, https://www.finn.no/realestate/homes/ad.html?finnkode=105788765 , hvis noen vil titte nærmere. Eller lurer på hva slags galskap jeg eventuelt skulle rote meg opp i.

Aha...da forstår jeg (at skråtaket fortsetter over varme rom).
Det store spørsmålet da er vel om det allerede har utviklet seg noe råte. Blir vel det som fagpersonell først og fremst må sjekke. Hvis det ikke har skjedd noe så langt så vil gjerne ikke kostnaden (på å ta ned takpannene, og bygge et lag tak ekstra) bli så stor sett i forhold til husprisen. Pølse i slaktetiden. Dyrt med hus rundt Oslo! Wow! Hadde jo vært bra hvis du fikk inn en fagperson før en evt budkrig starter. Kan være en god investering, så slipper du forbehold.

Har ingen planer om å havne i en opphetet budkrig fåsds. Har god tid til å finne riktig bolig til riktig pris. Mange takk for tips og råd til alle som har svart. ☺