Offentlig ekspropriasjon - tanker og erfaringer?

Hei

I ny reguleringsplan for Skøyen, som offentliggjøres i dag, ser jeg at vårt hus (som vi har bodd i i hele 10 måneder) er foreslått ekspropriert til fordel for skole og flerbrukshall. Ekspropriasjon er ikke nevnt med ord, men det er ingen annen mulighet for å bygge skole og flerbrukshall enn nettopp ekspropriasjon.

Dette kan man si kom som et relativt enormt sjokk, og jeg kan si med en gang at dette blir det krig av! Vi var "heldige" og arvet en del midler for noen år tilbake og hadde endelig funnet drømmehuset. Totalrenoverte dette og flyttet altså inn for 10 måneder siden. Det frister lite å skulle sette opp den Tuja-hekken nå, så den fikk jeg avbestilt i siste liten.
Det er snakk om ganske mange hus, på en kant av Oslo som sittende byregjering har uttalt at de ønsker å fortette.

I første planforslag for området, var imidlertid en slik ekspropriering ikke tatt inn og området jeg bor i var ikke omfattet av de store endringene Skøyenområdet skal gjennom, med unntak av mindre endringer i forhold til adkomst med vei over jernbanen ved Hof.
Nå, i aller siste liten og rett før sommerferien, kommer altså forslaget om ekspropriering av flere eiendommer. Svarfristen for forslaget er satt til 4.september. For å toppe alt, så ligger det en uutnyttet tomt rett utenfor området omfattet av reguleringsforslaget.
Denne tomten er ikke vurdert, og jeg bestrider derfor nødvendigheten av et slikt betydelig inngrep som ekspropriasjon. Det er andre muligheter for å oppfylle det samme formålet som heller bør vurderes enn å jage folk fra gård og grunn.

Som jurist, har jeg for så vidt ingen problemer med å sette meg inn i de gjeldende lover og regler, og klagemuligheter og andre rettigheter har jeg fått klart for meg i helgen. Men historien er full av erfaringer med ekspropriasjon hvor den som må avgi eiendommen sin ikke nødvendigvis har fått en tilstrekkelig erstatning økonomisk. For mange er hus og eiendom en investering og en måte å spare på, et formål som mister sin verdi ved ekspropriasjon - hvertfall slik det ofte blir!

Vi finner det også forholdsvis underlig, at man satser på en fortetning av Skøyenområdet med over 8000 boliger (estimert til 16000 mennesker), i en tid da de politiske signalene er at arbeidsplasser må flyttes ut av Oslo og nyer arbeidsplasser må opprettes utenfor Oslo. Det skal også fortettes på Majorstuen.

Er det noen som har erfaringer med å gå til krig mot kommuner og bystyrer? Dette blir garantert en ekstremt tidkrevende prosess og folk har blitt knekt av mindre. Men faen heller, jeg har ikke bosatt meg der for å bli kastet ut. En annen frykt er å bli "fanget" i den eiendommen vi sitter med. Dersom et slikt forslag vedtas, men ekspropriasjon ikke blir aktuelt før om f.eks 7-10 år, så kan man glemme muligheten for å selge dersom man finner en annen bolig som vil passe for oss og tilsvare det vi har per i dag.

Politikerforakten har økt til Defcon 0 i løpet av helgen og jeg føler meg rett og slett lurt av bystyret. Har skrevet til lokalavisen, samt Aftenposten også. Snakket med de naboene jeg kunne i går, og har invitert alle berørte til et fellesmøte. Dessverre virker det som om flere ikke helt forstår alvoret, og avfeier det hele som en politisk ønskedrøm som aldri blir vedtatt. Jeg tror det verste man kan gjøre er å ikke gjøre noe. Meld deg på i kampen, eller bli overkjørt.

Alt av tips og erfaringer og tanker mottas med takk. Enten her i tråden eller på PM.
Skal holde tråden oppdatert etter hvert som det hele skrider fremover.

PS: argumenter med at "jamen, dere har jo veldig god plass der på vestkanten da, kan jo tenke litt på fellesskapet dere også" orker jeg ikke. Det er ikke det dette handler om.

Jeg tror ikke det er for sent å påvirke de politiske beslutningsprosessene rundt fortetting. Det er vel allerede mye engasjement rundt dette, hadde jeg vært dere hadde jeg forsøkt å få i gang en aksjonsgruppe e.l.

Akkurat dette er tull, det er klart man trenger å fortette i Oslo, selv om man forsøker å flytte noen arbeidsplasser ut av Oslo.

Ellers må dere jo gjøre det dere kan for å påvirke her, særlig siden du nevner at det er ubrukt tomt osv. Det sagt, er det nok mye å hente på å jevne noen hus med jorden her, så hvis det først skal bygges i dette området, så kan det hende noen må lide. De to store problemene synes jeg er at det fort tar skikkelig lang tid før alt er på plass, altså at dere bor på vent; og hvorvidt dere får bra nok betalt ifb. eksproprieringen.
Det smarteste er jo å selge - om to måneder slik at dere ikke skatter av fortjenesten. Markedet er nå muligens på vei til å flate ut, så bra tidspunkt.

Personlig er jeg ikke enig at fortettingen av Oslo er såpass prekær. Behov for boliger, ja, men neppe i det enorme antallet som planlegges. Er flere og flere leiligheter i dag som står usolgt eller som er trege til å selges og prisene flater nå ut.

Du sier vi skal selge: til hvem? Hvem kjøper et hus som er foreslått ekspropriert? Hvem kjøper en bolig med tilhørende krangling mot kommunen?

Og hvorfor er det "mye å hente på å jevne noen hus med jorden" her?

Aksjonsgruppe er på gang, men det er fader ikke lenge til ferien begynner. Flere av naboene virker ikke å ha forstått alvoret i forslaget som foreligger.

Å jevne noen hus som står ganske spredt, gir selvsagt litt bedre utgangspunkt for å designe et nytt område enn å bare bygge rundt og innimellom. Og her får man ganske mange mål per fem hus sammenliknet med mange andre områder.

I likhet med dine naboer, er det sikkert kjøpere som heller ikke forstår alvoret. Ev. bare antar at det ikke blir noe av.

Det er bare tull at man må fortette i Oslo by. Man kan selvsagt gjøre det, men det er flust av områder like utenfor Oslo med masse plass. Det er en prioritering, skal man fortette villastrøk, gjøre om dyrket mark til boligområder eller røre markagrenser. Fordeler og ulemper med alt.

Det er mange stygge episoder, a la den her: http://www.raumnes.no/tidligere-grunneie...e-kommunestyret

Her får de kastet ut beboerene, men søker i etterkant vegvesnet om dispansasjon fra å kunne bo der for å bygge om huset til flyktningemottak. Altså, folk kan ikke bo der, men godt nok for flyktninger?

Hører med at det i hvert fall to rettsaker på dette, nå muligens flere - og da har nå trukket forslaget etter at rådmannen sa det var en "glipp". Denne saken har vært leeenge.


For ordens skyld har jeg ingen interesser eller andre forhold til nevnte hus, eiere eller område, det er kun et eksempel på tidtrøyte og en uærlig administrasjon som kan virke å ha hatt en skjult agenda om forhåpentligvis ikke er representativ andre steder.

Det er nå i reguleringsfasen du har mulighet til å påvirke. Når planen er vedtatt handler det om å komme best mulig ut av det tross alt. Vær klar over at du normalt ikke har krav på juridisk bistand i denne fasen, så du må kjempe din egen sak. Men det beste er nok å organiser dere. En enkelt røst blir sjelden hørt.

Etabler en aksjonsgruppe og be om et møte med byutviklingskomitéen (deputasjon). Det kan være effektiv påvirkning av politikere som er sentrale i denne saken.

For øvrig bør man vel forsøke å skape mest mulig oppmerksomhet rundt saken slik at det blir vanskeligere for politikerne å ta "feil" beslutning.

Plass fins det definitivt mye av, helt enig. Fortettingsplanene virker for meg overdrevne og styrt av markedskreftene og utbyggere som sitter på gjerdet og sikler og lobber mot politikerne. Men enkelte plasser og områder er, politisk sett, ønsket tatt og fortettet. Man velger altså å heller ta fra folk hjemmene sine, i stedet for å vurdere andre områder som ikke ligger i samme nærhet til by og sentrum. Se oppover mot Gardermoen f.eks. Jernbanen er allerede godt etablert med kort reisetid inn til sentrum. Men dette er ikke vestkanten i Oslo, så politikerne i byregjeringen ønsker ikke ta dette. Bedre å ta fra folk på vestkanten hjemmene sine i stedet...

At det var?

Med unntak av noen få eksproriajsonssaker, jeg ser at dette er feil tråd å skrive i, så er vel hovedtanken rundt den såkaldte fortettingen å åpne for at folk skal få bygge ut tomter de eier. Evt. selge tomter de eier til utbyggere. I praksis er det altså en potensiell kjempegevinst for de som eier tomter på vestkanten, og som har lyst å cashe inn. De det er kjipt for er de som havner i saker som denne, der større anlegg som skole og infrastruktur krever ekspropriasjon, og de som ikke bryr seg om penger men synes det er fint å bo i villastrøk. At dette åpnes opp og satses rundt viktige kollektivknutepunkt som Skøyen (Inngangen til Oslo-tunnelen, endeplass for mange busser fra vest) og Majorstua (endepunkt på "sentrumsdelen" av tbanen) er helt opplagt.

Vi snakker nok litt forbi hverandre her.

Behovet for skoler og flerbrukshaller, vi naturligvis melde seg med den estimerte befolkningsveksten. Forstår dette.

Det jeg derimot reagerer på, er at man velger å foreslå ekspropriasjon av folks hus og eiendommer, når det ligger uutnyttet arealet rett inntil området for reguleringsplanen. En utnyttelse av dette området, sammen med en stor del av det foreslåtte området som per i dag ikke er boliger heller, vil medføre at nødvendigheten av ekspropriasjon bortfaller - slik jeg ser det.

Ellers sant som du skriver, at det som foreslås regulert til boligformål med tid og stunder vil overtas av utbyggere som vil bygge ut og fortette området. Disse eierne vil kunne cashe inn så det holder i årene fremover. For meg personlig handler det ikke om muligheten til å cashe inn. Vi flyttet inn med et 30-års perspektiv, og får nå et endret forslag til reguleringsplan i trynet som plutselig inneholder ekspropriasjon. For bare noen måneder siden ble planene presentert på et allmøte og der var ikke boligområdet vårt en gang tenkt berørt, med unntak av utbedring av en vei i tilknytning til bro over jernbanen.

Hva får man egentlig i kompensasjon med ekspropriasjon? Takst?

Markedsverdi som et minimum. Som oftest mer som kompensasjon (og trygghet for at de faktisk når minst markedsverdi).

Jurist i villa på Skøyen, tror ikke du vinner så mange hjerter i "mediakamp". Må finne noen som er litt mer stakkarslig til å fronte saken.

Uansett prøv å synliggjør for kommunen at det er bedre/billigere alternativer.

Ekspropriasjonserstatning settes til det som vil gi den høyeste prisen av:
- salgsverdi i åpent marked som om tiltaket ikke skal gjennomføres
- bruksverdi (typisk for dyrkbar mark)
- verdien for å kjøpe nytt bosted

Dessverre er det ikke så enkelt som dette heller. Og mange har tidligere endt opp med en mellomting av salgsverdi og verdien på det de må kjøpe nytt. Dersom det nye er rimeligere enn salgsverdien har den som avgir eiendommen i mange tilfeller ikke fått erstattet differansen tilstrekkelig.

Stort mer har jeg foreløpig ikke klart å lese meg til, og har på ingen måte noen oversikt over dette enda.

Mest sannsynlig vil eventuelle kommentarfelt til artikler og innslag i media kunne se seg litt blinde på at dette er vestkanten.

Byrådet i Oslo har ingen mulighet til å regulere arealet rundt Gardermoen.

Ellers skjønner jeg godt at du er frustrert. Usikkerhet rundt framtiden til egen bolig er utrolig kjipt å oppleve. Og dessverre er det sånn som vekker lite engasjement utover den det gjelder. Hadde det vært noen boliger på Grorud eller Oppsal eller Nordstrand hadde også du kanskje bare trukket på skuldrene av det.

Jeg jobber med dette til daglig. Som ekspropriat har du alltid uansett krav på salsgverdien av boligen. I noen tilfeller skal bruksverdien legges til grunn om denne er høyere enn salgsverdien. I noen få tilfeller kan du ha krav på gjenkjøpsverdi om du ikke holdes skadesløs gjennom å få tilkjent salgsverdi eller bruksverdi. I ditt tilfelle er det trolig ikke aktuelt. Salgsverdien er det som trolig skal legges til grunn i ditt tilfelle. I tillegg har du krav på flyttekostnader, tilpasningskostnader og dok.avgift. Bare å lese seg opp på vederlagslova og rettspraksis. Du har sikkert tilgang til Lovdata eller Rettsdata.

Selv om du er jurist selv ville jeg helt klart engasjert advokat i et slikt tilfelle. Utbygger dekker normalt slike nødvendige utgifter. Jeg kan tipse deg om advokater i Oslo som er gode på dette.

Holder på å lese meg opp på dette. Er ikke akkurat på dette rettsområde at kompetansen er best fra min side - foreløpig.

Per nå, slik saken står, dekkes foreløpig ikke omkostninger for bl.a. advokathjelp. Men dette vil bli vurdert og når tilbudet om dekning av omkostninger er aktuelt vil vi nyttiggjøre oss av dette.

Det er klart man naturligvis ser sin egen sak som verst. Men man får et helt annet syn på offentlig saksgang og det politiske spillet som styrer mye av hverdagene våre på slike områder. Det som er helt sikkert, er at alle som har stått i slike saker og skal stå i de (som meg og 16 andre nå) har min sympati - uansett hvilken side av by og land man er fra eller bor på.

I reguleringsfasen dekkes normalt ikke utgifter til juridisk bistand. Det er først i neste omgang hvor det foreligger en vedtatt reg.plan, og utbygger påstarter arbeidet med forhandlinger om innløsning.

Det er sant, men det er heller ikke gitt at Oslo kommune er tjent med befolkningsøkning. Dette er et politisk spørsmål. Det er bare å se over kommunegrensen i vest for å finne en helt annen politisk tilnærming.

Jeg tar ikke stilling til hvor det er lurest å bygge ut og hvor mye man må bygge, men det er irriterende at det fremstilles som en naturlov at man må fortette. Slik er det ikke.

Man må ingenting. Men siden det bor ganske få innenfor de kvadratmeterne Oslo dekker, og det er ønskelig med mindre bilkjøring, og mange ønsker å bo sentralt og boligmarkedet er deretter, så er det logisk å bl.a. fortette litt i Oslo.

Det er 10 minutt med tog fra Oslo S til Lillestrøm. Litt rart, eller kanskje ikke, at ikke flere ser på det. 10 minutt på trikk eller tbane, da kommer man ikke langt.

Det er veldig enkelt å redusere bilkjøringen. Det er bare å begynne med rushtidsavgift og økt bruk av veiprising som virkemiddel. Man kan like gjerne forette i Ås eller på Gardermoen som i Oslo. Mange ønsker å bo sentralt, ja, men venstresidens partier fremstiller det som en slags menneskerett og det er det jo ikke.

Vi bor svært lite tett i Oslo, så det framtrer som ganske rart og ulogisk å si at vi er ferdige i Oslo og så bygge tett litt utenfor i stedet. Det er vel kanskje bare de som allerede har eier et dyrt hus med stor hage, som tenker på seg selv da vel.

Jeg tror det er viktig at du får noen som besitter spesial kompetanse på dette til å vurdere å vurdere hva som er "riktig pris". Skolen (kan) som feks grøntarealer være er en forutsetning for reguleringsplanen og da kan det hende at man har rett til samme "pris" som eiendommer som i denne foreslåtte planen vil kunne bygges ut med typ blokk på 5 etasjer.

Det vil ikke komme noen sympati i media. Eiendomskatten er akseptert og godtatt selv om det slår så skjevt ut at det svir i ryggmargen (de fleste synes det er greit at folk fra Oslo vest for smake pisken.). I tillegg er det greit å huske at alle på Oslo vest som hadde benyttet seg av tilskuddsordningen når de oppgraderte varmeanleggene sine ble hengt ut på førstesidene i avisene i vinter...

Tja, prisene har økt ganske kraftig der, så er nok en del som ser på det. Men å bo i en bomaskin rett ved Lillestrøm stasjon er kanskje ikke noe for alle, så da ender man opp med å bo 20-35 min. gangavstand fra stasjonen i stedet. Legg til at man kanskje ikke jobber i Oslo sentrum, så blir det ett kvarter eller mer kollektivt igjen.

Selvfølgelig er det et politisk spørsmål. Men samtidig tror jeg og mange "glemmer" at Oslo er en by... Ønsker man samme bebyggelsemønster som på 50 tallet tror jeg egentlig man lever i en drøm... Byen må utvikles.

Det er det Bærum sier, sånn mer eller mindre. Dette er et politisk valg. Akkurat som at ikke hele verden trenger å bo i Norge trenger ikke hele Norge bo i Oslo.

Så du mener at man bør løfte dette opp på et nasjonalt nivå og ikke la det ligge på kommunalt nivå som nå?