Juridiske beinkroker - eiendomsskatt i borettslag

Jeg bor i et borettslag i Oslo hvor enkelte av leilighetene er så store at de utløser eiendomsskatt etter de nye reglene.
Denne eiendomsskatten sendes til borettslaget som via forretningsfører (OBOS) viderefakturerer til de andelshaverne som disponerer de aktuelle enhetene.

Så langt er alt krystallklart.
Men så blir det mer grumsete, for formelt sett eier jo ikke de andelshaverne leilighetene, de innehar bare en andel som gir dem rett til å disponere en av borettslagets leiligheter - i vedtektene står det sågar svart på hvitt;
Bygningsmassen er borettslagets eiendom (...)

Kan aldri tenke meg at summene det er snakk om er store nok til å at noen gidder å bry seg med det, men kan man strengt tatt avkreves eiendomsskatt for noe som ikke er din eiendom?

Ja, jeg kikket litt på den der.
Men slik jeg leser den utredningen ser det jo ut som at regningen skal fordeles på alle boenhetene og ikke bare de som utløser beskatningen...?

Fordelingen fremgår vel av vedtektene. Ligger sikkert implisitt i loven at kostnader som påløper dirkete på enhet skal dekkes av enheten. Litt trøblete er det vel at en del vedtekter ikke har tatt høyde for eiendomsskatt.

Staten får sitt. Så er vel spørsmålet om noen har magamål til å be andre være med på spleiselaget og betale eiendomsskatten solidarisk

Tviler sterkt på om noen gjør det, men ettersom det som du sier nok ikke er mange borettslag som har tatt høyde for dette, så det kan jo se ut som det formelt sett hadde vært den riktige måten å gjøre det på.

Eier alle en like stor andel av borettslaget, uavhengig av størrelsen på leilighetene?


e

Tja. Eierbrøker skal jo i hvert fall fordele kostnader (og inntekter, hvis et borettslag i teorien går med overskudd). Men beslutningsmessig har hver andelseier én stemme.

Ja, en andel er en andel uavhengig av leilighetsstørrelse, men fellesutgifter fordeles etter en fordelingsnøkkel som er basert på boarealet i den enheten man disponerer.

De aller fleste vedtekter har en bestemmelse som dette:

(2) Når særlige grunner taler for det skal en kostnad likevel fordeles etter nytten for den enkelte bolig eller etter forbruk.

Sannsynligvis vil derfor eiendomsskatten falle på den enhet som utløser den.

*Hentet fra vedtekten i et OBOS borettslag.

Sagt på en annen måte, dersom vedtektene ikke sier noe om eiendomsskatt, skal man legge fordelingsnøkkelen av felleskostnadene til grunn for fordeling av eiendomsskatten.
Alternativt at det finnes en bestemmelse om kostnader utløst av en type enhet kun skal dekkes av den utløsende enhet, e.l.

Eiendomsskatt er såpass nytt i Oslo, at det jeg tipper få borettslag har fått til en endring av vedtektene sine på dette området.

God stemning på årsmøtet blir det neppe om du krever eiendomsskatten fordelt på enheter som i utgangspunktet ikke utløser krav om eiendomsskatt, men det er en annen sak

Egentlig ikke. Tror neppe man kan vippe skatt som utløses med bakgrunn i "egne" verdier på andre andelseiere. Man må i så fall bestride kravet man får fra "borettslaget" på eiendomsskatt, også ha noen gode argumenter som underbygger hvorfor man bestrider kravet (som jeg ikke finner).

De fleste borettslag har nok et generelt punkt om fordeling av kostnader som kan brukes.

Har ingen intensjoner om å gjøre noe som helst med det 😊

Synes bare det reiser noen interessante prinsipielle spørsmål når man får eiendomsskatt på noe som vitterlig ikke er ens eiendom.

Det er borettslaget som er skattesubjekt for eiendomsskatten, ikke den enkelte. Dette er en felleskostnad, og i utgangspunktet skal den deles etter den ordinære fordelingsnøkkelen. Det jeg har sett skrevet om dette har imidlertid forutsatt at dette skal fordeles etter skattebyrden på en enkelte leilighet, blant annet http://www.aftenposten.no/osloby/Na-har-de-lost-borettslagenes-eiendomsskatt-floke-56527b.html.

Det er mulig dette kan løses av borettslagsloven § 5-19 første ledd tredje punktum:

Det der er tatt inn i de aller fleste vedtekter også.

Eiendomsskatt er en objektskatt (i motsetning til "vanlig" skatt som er en subjektskatt). Det er selve eiendommen som er gjennstand for beskattning og det er den som til enhver tid står registrert som eier som får tilsendt regningen (kravet følger eiendommen og ikker eier). Dersom regningen ikke blir betalt, vil eiendommen til slutt bli tvangssolgt.

Dersom en eiendommen er organisert som et borettslag, er det borettslaget som er eier av eiendommen og som er ansvarlig for å betale eiendomsskatten (og ikke den enkelte beboer). Dette innebærer at kommunen - i ditt tilfelle Oslo kenmerkontor - ikke kan inndrive denne skatten hos den enkelte andelshaver i borettslaget.

De utgiftene borettslaget har - herav også eiendomsskatt - skal fordeles mellom beboerne i form av innbetaling av "felleskostnader".
Denne fordelingen av "felleskostnader" er lovregulert i burettslagslova § 5-19 (se under). Verken styret eller forretningsfører kan velge å fordele dette på en annen måte en det som fremgår av denne bestemmelsen.

§ 5-19.Fordeling av felleskostnader
(1) Felleskostnadene i laget skal delast mellom andelseigarane ut frå tilhøvet mellom verdiane på bustadene eller ut frå andre retningslinjer som går fram av byggje- og finansieringsplanen. Fordelinga skal justerast dersom endringar av bustadene eller eigedommen elles fører til vesentleg endring av verditilhøva. Når særlege grunnar talar for det, skal visse kostnader delast etter nytten for den einskilde bustaden eller etter forbruk.
(2) Med tilslutning frå dei andelseigarane det gjeld, kan det fastsetjast ei anna fordeling enn nemnd i første ledd.
(3) Styret skal fastsetje kor mykje kvar andelseigar skal betale kvar månad til dekning av felleskostnader.

Spørsmålet er vel om "skal visse kostnader delast etter nytten for den einskilde bustaden eller etter forbruk." tilsier at de som bor i spesielt dyre andeler har er en "nytte" som gjør at eiendomsskatten er en "viss kostnad" som kan fordeles direkte på andelen som blir beskattet?

Jeg vet ikke hva som ligger som argument bak eiendomsskatten, men om den delvis er begrunnet med at de som bor i dyre boliger har en nytte som kan beskattes, så burde vel det kunne tilsi at borettslaget kan fordele kostnaden direkte på andelen? (Men om eiendomsskatt er en ren fordelingsskatt, så faller den jo litt.)