Leieboer betaler ikke for oppsigelsestid

Leieboeren vår flytter ut pga hun har kjøpt seg hus. Hun varslet meg ca 20.juli og kom til å flytte raskt ut uansett og kunne være ute før 1.aug om det var ønskelig. Jeg svarte at vi kom til å prøve skaffe nye så raskt vi kunne (så slapp hun å betale for tom leilighet hun uansett ikke skulle bruke).

Etter 1 visning trodde vi at vi hadde funnet riktig leietaker, og vi satte annonse inaktiv på finn etc. Eksisterende leietaker spurte meg så 3. august om vi ikke skulle ha flere visninger - hvorpå jeg svarte ordrett "Hei. Vi tror fått inn rette leietaker. Om det går etter planen kan hun flytte inn ca 12.-15 aug.".

6 dager senere finner vi ut at ny leietaker trekker seg og jeg varsler "Hei. Beklager dette, men hun trakk seg plutselig nå. Vi setter i gang annonse og visninger tvert.."

Nå blir det en periode med tull og uklarheter mellom oss. Hun betaler ikke inn leie, noe jeg kunne forstå siden vi fort kunne få ny leietaker i den perioden. Hun vasker ned og leverer nøklene til 12. aug. Hun spør etter depositumet sitt siden leiligheten er godkjent, jeg sier jeg skal ordne det.. men gjør ikke noe med det med en gang (ble skeptisk på manglende innbetaling).

25. august purrer hun på depositumet og jeg bare betaler det ut sammen med varsel om at jeg da måtte få innbetalt husleie for august og deretter forskuddsvis igjen for å ha litt kontroll. Banken sa det ville ta 4-5 dager før det ble omgjort - men det gikk selvfølgelig knallfort og ble disponibelt ila de neste 24 timer.

Når dette er hennes, svarer hun at hun ikke vil betale - at hun forholder seg til vår nye avtale om 12. august.

Så følger selvfølgelig en lang rekke meldinger fram og tilbake. Men regner med dette står og faller på om meldingen jeg sendte kunne tolkes som et opphør av kontrakt.

"Hei. Vi tror fått inn rette leietaker. Om det går etter planen kan hun flytte inn ca 12.-15 aug.".

Dette er det eneste varselet jeg sendte, og det er etter min mening skrevet på en måte som ikke kunne tolkes som opphevelse av kontrakt (nettopp fordi vi skulle unngå å havne i skvis om ny leietaker trakk seg før kontraktssignering).

Det som egentlig irriterer meg mest med saken er at hun framstiller oss som noen pengegriske svin, mens alt vi gjorde var å prøve skaffe nye leietakere så raskt som mulig for henne (og hadde en klønete konfliktsky håndtering av manglende innbetaling og depositum). Hun hadde uansett flyttet ut når hun gjorde pga at hun ville barna skulle begynne på ny skole ved skolestart. Det eneste som sto igjen å gjøre i leiligheten når jeg sendte meldingen var avsluttende vask.

Det hun nå driver med er jo bare å prøve klore til seg pengene med henvisning til meldingen min 3.august som bare var et svar på hennes spm om flere visninger.

Så alle hobbyjurister... hvor mener dere saken står? Vil jeg få problemer i husleietvisten pga denne meldingen?

Ikke jurist, men kommunikasjonsanalyse kan jeg jo bidra litt med:

Jeg biter meg merke i "tror" i din melding. Dette er et viktig ord

Jeg biter meg også merke i "så slapp hun å betale for tom leilighet hun uansett ikke skulle bruke". Måten det har blitt kommunisert på kan ha gitt falske forhåpninger.

Det er vel uansett kontrakten som er gjeldene, med mindre det er gjort klar, muntlig eller skriftlig, avtale om avvik. Er det 3 måneder i denne og du har skriftlig logg på kommunikasjon, så bør du jo ha ditt på det tørre, med mindre du har gitt tolkbar kommunikasjon.

Forsåvidt enig med baronKanon, men hadde jeg vært leietager ser jeg også at jeg fint kunne tolke "Hei. Vi tror fått inn rette leietaker. Om det går etter planen kan hun flytte inn ca 12.-15 aug." som en bekreftelse på at ting er ok og ville ha "kranglet" litt.
Regner med at det ikke er bare snakk om "noen få tusen"

Dette er alminnelig avtalerett og det avgjørende momentet vil fort kunne bli hvorvidt du har gitt vedkommende rimelig grunn til å tro at hun var løst fra kontrakten, eller at dere hadde innegått en eller annen avtale.

Etter min vurdering, basert på det du har nevnt her, vil jeg tro du har en god sak. Det er vanskelig å tolke din SMS som annet enn en opplysning om at du frafaller kravet dersom en annen flytter inn.

Men, en sak har som regel 3 sider. Saksøkers, saksøktes og den riktige.

Send vedkommende et prosessvarsel og se hva som skjer.

Det er vel og et poeng at du har tatt i mot nøkkelene fra henne og dermed akseptert at hun ikke lenger har mulighet til å benytte leiligheten. Hun skal jo i utgangspunktet ikke måtte betale for noe hun ikke har mulighet til å benytte.

Godt poeng:) Det kan helt sikkert ha forsterket hennes tro på at dere var "enige"

På en annen side ( til Ts's forsvar). Det er vel ganske vanlig å levere fra seg nøklene når man har vasket ned,flyttet ut og fått leiligheten "godkjent"; selv om det skjer i oppsigelsestiden?
Antar videre at det var hennes valg å flytte ut og levere nøklene. Hvis hun ikke hadde gjort det hadde det vel vært helt håpløst å få inn en annen, noe jeg antar hennes hensikt.

Jeg synes det er naturlig at hun leverte nøklene. Hun ville uansett ut i ny bolig pga skolestart på ny skole. Og i hennes klare interesse at vi fant ny leietaker.

3.aug sender jeg "tror på ny leietaker"-mld til henne.

Hun vasker ned siste rest

9.aug beklager jeg og sier det ikke gikk i boks

12.aug leverer hun nøkler

Om hun var i den tro at hun da var ferdig m oppsigelsen, burde hun tatt det opp. Om nøkkeloverleveringen (som hun gjorde på eget initiativ - og min samboer spurte også om hun ikke ville ha de lengre) gjorde at hun trodde ditt eller datt, betyr vel ikke så mye? Dette skjedde jo etter hun var ferdig med nedvask. Alt var flyttet ut før jeg meldte 3.aug.

Det siste her er jo et veldig viktig poeng. Da hun fikk vite at det ikke gikk I boks FØR hun levere nøkler.
Det betyr jo at hun var klarover at du ikke hadde ny leieboer og dermed en sterkere sak I mine øyne.

Det er 3 mnd oppsigelsestid ja. Jeg har ikke sagt så mye annet enn at vi skulle prøve å finne ny så raskt som mulig. Hun fikk nok helt sikkert forhåpninger om å slippe å betale noe som helst for de 3 mnd når jeg sendte meldingen. Det hadde jo vi også. Men jeg mener valgene mine av ord som "tror", "kan" og "om alt går etter planen" burde være nok til å forstå at dette ikke var endelig.

Sånn på siden av det juridiske...

I meldingene vi har sendt fram og tilbake skriver hun at "hun ble nødt til" å forholde seg til min mld om 12.august og at de 3 dager varsel hun fikk 9.august om at det gikk i vasken - ikke ga henne noen mulighet til å reversere det.

I annen melding skriver hun at de flyttet pga barna skulle begynne på ny skole og ville bo der før skolestart.

Hun var jo selvfølgelig ikke nødt til noe som helst hun ikke selv ville gjøre i oppsigelsestiden. Noe hun med uhell bekrefter i sin mld om skolestart.

I hennes siste meldinger har hun hengt seg opp i at hun har gitt oss nøklene og "full disposisjonsrett". Ser ikke helt at det heller skal ha noe med oppsigelsestiden å gjøre.

Jeg hadde også gjort det slik selv i hvert fall. Flyttet inn i min nye kjøpte bolig snarest mulig, vasket ned og levert nøkler. Og håpet på minst mulig ekstra betaling. Hadde ikke forventet at huseier skulle droppe oppsigelsen for det.

Hun mener også at vi har tatt i bruk disposisjonsretten (og dermed fjernet all tvil?) ved at vi var inne og tok nye bilder til ny annonse etter at den første gikk ut på dato. Jeg sendte mld om at "vi tar nye bilder og legger ut nye annonse til helgen" 2dg før vi la den ut. På bildene ble det satt fram noe nips i vinduer og på benker. Håper vi ikke har driti oss ut pga det..

Skjønner ikke helt hva du skal frem til her. Du har overtatt boligen og ikke minst tilbakeført depositum, enda mener du at dere har ett leieforhold?

Juridisksk har du vel like mye å hente hos tidligere leietager som den nye du forsømte avtalen med. Velg din krig eller kall en spade for en spade og for fremtiden lese husleieloven?

Hun sier opp leiligheten i slutten av juli og varsler at hun kan flytte med en gang (og setter i gang utflytting på eget initiativ). Vi har da en avtale som sier at hun betaler ut oktober. Hun har på eget initiativ levert fra seg nøklene. Eneste jeg har sagt er å svare henne på et spm om det blir flere visninger at vi tror vi har funnet rette leietaker og at om det går etter planen etc.

Mener du det er å betrakte som en opphevelse av kontrakten?

Den nye leietakeren hadde ikke signert noen kontrakt enda. Det var når vi tok kontakt med henne for å formalisere at hun trakk seg. Og vi sendte melding om dette til nåværende leietaker.

Min krig er nok valgt den.

Det i sammenheng med oppgjør av depositum ja, helt i tråd med husleieloven.

§ 10-2.Tilbakelevering
Den dagen leieforholdet opphører, skal leieren stille husrommet med tilbehør til utleierens disposisjon. Er ikke annet avtalt, regnes tilbakelevering for skjedd når utleieren har fått nøkler og ellers uhindret atkomst til husrommet. Forlater leieren husrommet på en slik måte at leieforholdet klart må anses oppgitt, kan utleieren igjen straks disponere over det.

Problemet er ikke den, i mine øyne, ikke-bekreftende SMS'en om at riktig leietaker kanskje var funnet.

Problemet er at depositumet er tilbakebetalt og nøklene er levert. Alt dette er praktiske ting som symbolsk sett er handlinger som gjøres når leieavtalen termineres gjensidig.

Det burde blitt holdt igjen en del av, eller hele, depositumet inntil husleien var gjort opp.
Dog finnes det en signert avtale med krav om husleie ut oktober. Slik jeg ser det er det det eneste holdepunket for gjeldende avtale du sitter med. Men på bakgrunn av innleverte nøkler og tilbakebetalt depositum, så er plutselig alt åpent for tolkning.

Sier avtalen noe om oppsigelse før avtalens frister og hvordan dette eventuelt skal gjøres?

§10-2: som du ser av teksten, så er dette med oppsigelse to-delt:
1. Er ikke annet avtalt, regnes tilbakelevering for skjedd når utleieren har fått nøkler og ellers uhindret atkomst til husrommet. Her er noe annet avtalt skriftlig, nemlig husleie ut oktober.
2. Forlater leieren husrommet på en slik måte at leieforholdet klart må anses oppgitt, kan utleieren igjen straks disponere over det. - Her er det grunnlag for tvil. Tolkningen blir hvorvidt leieforholdet KLART MÅ anses oppgitt, og hvor raskt du har kunnet disponere over husrommet.

Nei, det er ikke nevnt. Står kun at oppsigelsesfristen skal være 3 måneder til opphør ved utløpet av kalendermåned.

Hun ble spurt om hun ikke ville beholde nøklene videre (noe hun mer eller mindre bekrefter på sms:
"Jeg hadde ikke behov for nøklene mer fordi leiligheten var ferdig vasket og godkjent av dere til gitt dato.". Gitt dato tilbakeviste jeg.

Videre skriver hun "Jeg har imidlertid ikke flyttet inn i nytt hus slik dere antar, men satt hele flyttelasset mitt på mellomlagring til november og ordnet en midlertidig bolig for meg og barna, slik at de kunne starte på ny skole fra skolestart."

Hun skriver mye annet også, men jeg mener den første delen viser at hun leverte nøklene pga at hun ikke skulle bruke leiligheten noe mer - og den siste at hun flyttet når hun gjorde pga skolestart.

Depositumet ordnet jeg med (i den tro at hun trengte pengene for å betale leien) samtidig som jeg varslet henne om utbetaling og forventet innbetaling. Hun ventet til pengene var tilgjengelig før hun første gang nevnte at hun ikke ville betale mer.

Jeg ser jo nå at vi burde holdt igjen depositumet. Burde sendt purring på betaling (12.aug) og nektet å ta i mot nøkler evt. SMS om mulig leietaker burde vært uten antydning om dato, og med spesifisering av at kontrakt ikke var tegnet enda.

Jævlig irriterende sak, da leietaker ikke har tapt noe økonomisk, ikke har gjort noe annet enn hun uansett selv ville gjøre (kanskje bortsett fra at hun fullførte vaskingen før 12.aug) og at jeg når jeg skrev sms til henne faktisk prøvde å være tydelig på at det ikke var i boks enda (men ser jo at det kunne vært laaaangt tydeligere).

pkt 2 der.. hun har overlatt en tom nedvasket leilighet, så det er nok klart oppgitt ja.

Men det hadde hun jo gjort uansett om vi aldri hadde hatt visning der. 12. august, 15. august. kanskje noe senere.. men det kan jo ikke bety at oppsigelsestiden er over? Vi spurte om hun ikke ville beholde nøklene også.

Så uansett om jeg hadde sendt melding eller ikke den 3.august, så ville hun sluppet unna oppsigelsetid med å overlevere nøklene til meg 12.august?

Vi har brukt en standard husleieavtale fra forbrukerrådet som ellers viser til husleieloven. Ang oppsigelsen: "Oppsigelsesfristen skal være 3 måneder til opphør ved utløpet av en kalendermåned"

§ 10-2.Tilbakelevering
Den dagen leieforholdet opphører, skal leieren stille husrommet med tilbehør til utleierens disposisjon. Er ikke annet avtalt, regnes tilbakelevering for skjedd når utleieren har fått nøkler og ellers uhindret atkomst til husrommet. Forlater leieren husrommet på en slik måte at leieforholdet klart må anses oppgitt, kan utleieren igjen straks disponere over det.

Jeg tolker egentlig dette mest som at leiligheten ble til min disposisjon, ikke at husleie i oppsigelsestiden skal opphøre. Men er ingen reser på å lese lover akkurat (really?).

Husleietvistutvalget ser ut til å legge til grunn at tilbakelevering av nøkler etc. ikke automatisk fritar for å betale leie i oppsigelsestiden. I og for seg logisk...

Det høres jo litt betryggende ut. Hvor finner du dette?

Kjapt søk på Husleietvistutvalgets praksis på Lovdata.no.

Vet ikke hvor mye du har tilgang til, men det meste ligger vel også tilgjengelig på husleietvistutvalget sine nettsider. Se bla. HTU-2010-131.

Mange takk!

Hva hadde du gjort om ny leietager stod klar 12. august, og hun ikke ville flytte allikevel før oppsigelsestiden på 3 (?) måneder er ute? Det kan jo tolkes som at hun også kan bo der ut oppsigelsestiden hvis det var ønskelig ...

Utgangspunktet, og hele systemet, for husleie er jo ytelse mot ytelse. Sånn er det også i oppsigelsestiden; leietaker disponerer husrommet mot å betale leie. Om utleier og leietaker blir enige om en annen løsning kan dette selvsagt avtales...

Når man tar imot nøkkel og utbetaler depositum har man vel i praksis avsluttet leieforholdet?
http://www.forbrukerradet.no/tips-og-råd/bolig/leie-av-bolig/depositum

Jeg ville snakket med advokat, hvis forsikringen din dekker utleie dekker den kanskje også advokatutgifter?

Hun skrev i oppsigelsen at hun kunne flytte umiddelbart om det ordnet seg med nye leietakere raskt (naturlig nok, det er hun som sparer penger på det). Gjentok at hun kunne flytte innen 1. august om det var interessant. Jeg svarer at vi skal se om vi kan få til en rask løsning.

Ellers hadde jeg nok ordnet en avtale med både utgående og innkommende med den dato som passet best (der utgående selvfølgelig har rett til å bo + betale ut oktober).

Nøkkelen tok vi i mot. Vi ba ikke om at den skulle utleveres. Og hun visste på det tidspunktet at ingen nye var på vei inn. Men at leiligheten står tom og avsluttet med godkjent nedvask gjør det selvsagt lettere for oss med visninger og innflytting - som først og fremst gavner utflyttende leietaker. Vi spurte om hun ikke skulle ha den selv, men det hadde hun ikke bruk for.

Depositumet ble jo frigitt med kommentar om å få betalt inn manglende leie + fortsatt forskuddsvis videre ut oppsigelsestiden. Så det bør ikke ha noe å si (bør ikke være mulig å mistolke i hvert fall).

Problemet er at du har mottatt nøkkel og utbetalt depositumet, noe man normalt gjør år leieforholdet er ferdig.
Depositum er jo også ment å dekke ubetalt husleie, f.eks oppsigelsesperioden (som en del prøver å lure seg unna).

Hvis du har håp om å få leid ut relativt raskt ville jeg avskrevet tapet som "voksenopplæring" og heller fokusert på å få tak i en ny leietaker.

Jeg anbefaler skjemaet fra Forbrukerrådet, det hindrer en del "missforståelser":
http://www.forbrukerradet.no/tips-og-råd/bolig/leie-av-bolig/_attachment/1133196?_ts=13d3a2113a4

Må bare si meg enig i dette og det er uten motpartens versjon. Vært gjennom HTU for å få ut depositum med en stein hakke gal utleier og det er bare en lang og kjedelig prosess for alle involverte. HTU er en veldig fair juridisk prosess for begge parter hvor begge blir hørt, basert på husleieloven. All synsing og mening som er skrevet her må man ta høyde for at blir avfeid.

Det at du har mottatt nøkkel trenger ikke bety noe som helst. Dersom min leieboer hadde vasket ut og stod der med nøkkelen, så ville det være vanskelig å nekte å ta imot denne.
Men det at du har utbetalt depositum tror jeg nok det som avgjør dette i din disfavør. Dessverre.