Sameiervedtak og saksbehandlingsprinsipper

O kloke forum. Det stormer i vårt sameie og etter masse krangling lurer jeg på noen prinsipper om saksbehandling av sameiersaker.

Saken:
En av eierne i sameiet der jeg bor, har flyttet ut en av ytterveggene, og dermed endret fasaden på bygget vårt, uten å innhente tillatelse i forkant.
Dette er utvilsomt "ombygging, påbygging eller andre endringer av bebyggelsen eller tomten som etter forholdene i sameiet går utover vanlig forvaltning og vedlikehold" og dermed kreves 2/3 flertall for å få lov til, ifølge vedtektene våre og loven de støtter seg mot.

I lys av dette ble det innkalt til sameiermøte for å stemme om dette kunne tillates, med det resultatet at de ikke fikk tillatelse til utbyggingen.

Etter møtet søkte eieren Oslo kommune ved Plan- og bygningsetaten om tillatelse til ombyggingen - noe de fikk. Dernest krevde de, med en annen sameier på lag, at saken skulle behandles på nytt i lys av de nye opplysningene - godkjennelsen fra PBE. I realiteten var det ingen nye opplysninger da PBE ikke tar hensyn til privatrettslige forhold når de behandler saker.
I møte nummer to ble det nok et avslag og veggen ble ikke godkjent denne gangen heller.

Et av styremedlemmene tok da til orde for å finne en løsninge på dette med "et gebyr eller noe sånt". De øvrige styremedlemmene fant dette svært uryddig og fikk på det tidspunktet nok av hele kranglehistorien og trakk seg.
Nytt styre ble valgt og det ble for tredje gang kallt inn til sameiermøte for å behandle den samme saken. Denne gangen var det ingen nye opplysninger i saken.
På tredje forsøk fikk de akkurat 2/3 flertall og dermed sin godkjennelse.

Eier av leiligheten med veggen skal nå selge.

Vil det ikke være slik at det første vedtaket gjelder? Om så frykter jeg at en ny eier av leiligheten (kanskje med retthjelp sponset av eierskifteforsikringen) vil kunne gjøre livet surt for både styret og selger. Det vil jo foreligge en heftelse ved leiligheten som ny eier overtar?

Skjønner ikke spørsmålet.

Hvis de har sikret seg både styrets og PBEs godkjennelse er vel alt i orden?

Sameiermøter kan selvfølgelig vedta å forandre et tidligere vedtak.

Så hva om to eiere krever ny behandling av saken? Det betyr jo i praksis at man kan kreve samme sak behandlet igjen og igjen. Det er ikke noe som har endret seg fra første vedtak ble gjort og ingen nye fakta har kommet på bordet.

Det er prinsippene for saksbehandling jeg er ute etter.

Eierseksjon eller sameie?

Er forskjellige regler....!

Er det slik å forstå at de har bygget ut (øket arealet)?

Det er sameie.

De har flyttet ut endeveggen i halve leiligheten ca 60cm, og dermed øket arealet med ca1,6m2
Problemet jeg ser er at nå kan ingen andre nektes å gjøre det samme og dermed kan fasaden vår bli rar etterhvert. Og hvem er ansvarlig dersom det oppstår lekkasje der det er bygget om?
Og til sist - vil ikke den nye veggen leve på nåde da den er definert som ulovlig og kan kreves behandlet på nytt når som helst?
Beklager om fremstillingen min er uklar men jeg prøver å finne ut hva som gjelder, da de utroligste ting kan oppstå over tid med bytting av eiere, nye sammensvergelser blandt eierne, vannlekkasjer etc.

Det har vært kultur for å ta seg til rette blant en rekke av eierne og samme eier har sågar bygget ut en "vorte" på siden av leiligheten, til soverom, som ligger i terasse nedover. Felles for all utbygging er at det kun er behandlet i styret og ingen har søkt det behandlet i sameiemøtet. Denne siste utbyggingen med veggen er ikke behandlet på noen måte før styret reise saken.
Denne praksisen ønsker noen nå å få avsluttet - til mye tenners gnissel fra "ofrene" som har bygget ulovlig og flere som synes veldig synd på de.

Så veggen ER bygd, og dere vil gjøre den ulovlig?

Jeg forstår veldig godt at det ikke er noe gøy, men hva kan man egentlig gjøre den dagen veggen er endret? Kreve at den rives og tilbakeføres til gammelt nivå?

JA

Hvorfor kaller styret inn til alle disse sameiemøtene?

Er det et sameie, er det sameielova som gjelder:
http://lovdata.no/dokument/NL/lov/1965-06-18-6?q=sameielova
I sameier kreves det i utgangspunktet full enighet blandt samtlige sameierene for endringer, med mindre noe annet klart følger av avtale (f.eks. vedtekter som ble fastsatt ved stiftelse av sameiet - avtaler i ettertid krever 100% tilslutning for å binde).
Når det gjelder beslutning om vanlig forvaltning og bruk, kreves det kun vanlig flertall.
Merk at det er sameierne som har kompetanse, ikke et evt. styre.
Et styrevedtake er mao. svært lite verd.

Er derimot sameiet blitt seksjonert (dvs. at enhetene har egne seksjonsnummer) er det ikke sameielova, men derimot eierseksjonsloven som gjelder:
http://lovdata.no/dokument/NL/lov/1997-05-23-31?q=eierseksjonsloven
Her er beslutningsmyndighet definert i kap. 5.
Et byggeprosjekt i slike tilfeller - som øker enhetens størrelse ut over det opprinnelige - krever i utgangspunkte søknad og godkjenning på tre forskjellige hold..
For det første kreves det godkjenning fra (eierseksjons)sameiet (mao. privatrettslig).
For det andre kreves godkjening av bygningsmyndigihetene (noe som er helt uavhengig av den privatrettslige godkjenningen internt bland samieierene).
For det tredje må man søke om og få godkjent en reseksjonering (eller endring av eksisterende seksjonering). Nytt areale skal nå inngår i eksisterende sekdjonsnummer (og evt. utgå fra fellesareale eller areale tilhørende annen seksjon).

Styret bør kanskje gå igjennom alle bruksendringer og tilbygg som både er søkt og ikke søkt om til styret. Hvis endringer ikke er godkjent av PBE, så bør styret ta affære med aktuelle sameiere. Byggesaker er tilgjengelige i Saksinnsyn på nettet. Sameiet har mulighet til å innføre regler som krever at sameiere oppgir navn og organisasjonsnummer på byggfirma som utfører byggeaktiviteter i søknad om bruksendring/tilbygg. Det er er stort problem at slike byggeaktiviteter utføres av ufaglærte, slik at teknisk forskrift ikkefølges, og feil og mangler vil oppstå. Uansett så vil ny ordning neste år med boligsalgsrapport gjøre livet surere for de som skal selge og ikke har fulgt regler for bruksendring og tilbygg.